Comment est calculé l’impôt sur la fortune immobilière

L’IFI est un impôt applicable à un foyer fiscal détenant un patrimoine immobilier non professionnel d’une valeur de 1,3 millions d’euros ou plus.
Pour calculer le montant de l’IFI, il faut connaitre la valeur sur le marché des biens, enlever les charges déductibles, et appliquer le taux correspondant à la valeur nette.

L’immobilier est une valeur sure : bien durable, héritage pour ses enfant, revenus réguliers en cas de bail, plus-value en cas de revente. Mais pour contribuer au financement du service public, le patrimoine immobilier est imposable au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le calcul de cet impôt se base sur l’ensemble de biens et droits immobiliers.

Pour tout connaître de vos biens et droits immobiliers  et l’impôt sur le revenu, consultez notre article : montant plafond impôt sur la fortune.

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Généralité sur l’IFI

L’IFI entrait en vigueur depuis le 1er janvier 2018 à la place de l’ISF. Sont assujettis à cet impôt tous les particuliers français détenteurs d’un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 millions d’euros.

Tous les biens immobiliers doivent être déclarés, et ils sont évalués à leur valeur sur le marché (valeur vénale) :

  • les immeubles bâtis : maisons, appartements, dépendances, garages, etc.
  • les immeubles non bâtis : terrains constructibles, terres agricoles, etc.
  • les parts dans les sociétés immobilières : SCI, SCPI, OPCI
  • les droits et bien qui ne remplissent pas les critères de biens professionnels

Les biens qui sont exclus de l’IFI :

  • les biens immobiliers d’une société dont le contribuable est détenteur de moins de 10 % de part,
  • les biens immobiliers opérationnels (bureaux commerciaux, usines, etc.) dont le contribuable est actionnaire,
  • les biens affectés à l’exercice d’une activité professionnelle (sous condition de détention de capital)
  • les biens d’une location meublée dont les recettes sont supérieures à 23 000 € et dont les revenus de locations est supérieur ou égal à 50 % du revenu global du propriétaire.
  • les biens ruraux alloués à bail à long terme.

Calcul de l’IFI

Tout d’abord, il faut que le patrimoine immobilier ait une valeur supérieure à 1,3 millions d’euros au 1er janvier de l’année de déclaration. A noter que le bien immobilier occupé à titre de résidence principale bénéficie d’un abattement fiscal de 30 %. C’est-à-dire que le logement est à déclarer au titre de l’ISF pour 70 % de sa valeur vénale.

Ensuite pour connaitre la valeur nette taxable du patrimoine, il faut soustraire les frais et dettes relatives aux biens qui sont supportés par le propriétaire. Les dettes et frais déductibles sont entre autres : les frais relatives à l’acquisition, à l’agrandissement, à l’amélioration ou à la reconstruction du bien ; les autres impôts.

Si la valeur nette est inférieure à 800 000 €, le propriétaire est exempt de l’IFI. C’est-à-dire que  si la valeur brute est de 1,3 millions d’euros mais que les déductions est supérieur à 500 000 euros, le contribuable ne paie rien.

Voici le barème de l’IFI (partie gauche = valeur nette taxable ; partie droite = taux applicable)

  • inférieure ou égale à 800 000 € : 0,00 %
  • entre 800 000 € et 1 300 000 € : 0,50 %
  • entre 1 300 000 et 2 570 000 € : 0,70 %
  • entre 2 570 000 € et 5000 000 € : 1,00 %
  • entre 5000 000 € et 10 000 000 € : 1,25 %
  • supérieur à 10 000 000 € : 1,50 %.

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Cas particulier

Si la valeur des biens immobiliers imposables est supérieure à 5 millions d’euros, le contribuable ne doit déclarer que 50 % des dettes y afférentes.

L’IFI est plafonné de manière à ce que la somme de l’impôt sur le revenu de l’année n-1 (y compris les prélèvements sociaux et les contributions exceptionnelles) et de l’IFI de l’année en cours ne doive pas dépasser 75 % des revenus perçus de l’année n-1.

Illustration : (IR 2019 + IFI 2020)  (revenus perçus 2019  75%)

FAQ

C’est une assiette fiscale calculé par l’administration fiscale en fonctions des gains et des revenus déclarés par le contribuable. Le RFR constitue un indicateur de niveau de vie d’un foyer fiscal, et permet notamment de déterminer si celui-ci peut bénéficier d’aides ou d’avantages.

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