Charges locatives bail commercial avant loi pinel

Pour mieux comprendre les clauses de votre bail de commerce, notamment en ce qui concerne les réparations, l’indemnité d’éviction, l’inventaire précis et limitatif… consultez notre article : bail commercial mise aux normes avec la loi Pinel.

Les baux commerciaux avant la législation Pinel

La loi Pinel est relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Plusieurs caractéristiques des baux commerciaux ont été modifiées suite à son entrée en vigueur, le 1^er septembre 2014.

Avant la législation Pinel, la répartition des charges locatives n’était pas spécifiquement règlementée, et le bailleur pouvait même reporter toutes les charges sur le locataire. Par ailleurs, la répartition des charges et des travaux n’étaient pas forcément inclus dans le contrat de location.

Il était également possible d’inclure dans ce contrat une clause qui interdit la résiliation anticipée. Le locataire pouvait renoncer à sa faculté de résiliation au terme de chaque période triennale. Le bail dérogatoire était fixé à deux ans avant l’introduction de la législation Pinel.

Les changements apportés par le dispositif Pinel

La législation Pinel est entrée en vigueur le 18 juin 2014 dans le cadre du plan d’action pour favoriser le commerce et les commerçants. Le dispositif Pinel a ainsi apporté des modifications en ce qui concerne la convention commerciale.

Ces modifications concernent entre autres la répartition des charges et travaux entre le locataire et le propriétaire, la durée du bail, les modalités de congé, etc. Le bail établi en commerce dans le cadre du dispositif Pinel donne libre cours aux négociations pour le contrat de location ainsi qu’aux modifications des facteurs locaux de commercialité du bail.

Ces négociations portent notamment sur les éléments tels que le loyer, la répartition des charges et des travaux ainsi que les modalités de paiement. La législation Pinel précise cette répartition, et mentionne un inventaire précis et limitatif des charges pouvant être supportées par le locataire. Néanmoins, les gros travaux ou les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire.

Cette répartition doit être accompagnée par un suivi triennal des charges, qui impose au bailleur un délai de 2 mois à partir de l’échéance triennale pour communiquer au locataire un budget prévisionnel avec les travaux envisagés pour les trois années à venir, un état récapitulatif des travaux réalisés durant les trois précédentes années avec leurs coûts.

Les dispositions d’ordre public

Les baux commerciaux conclus après l’entrée en vigueur du dispositif Pinel ainsi que ceux qui ont été renouvelés doivent respecter les dispositions du dispositif Pinel, à savoir la durée du bail (pas moins de 9 ans), le plafonnement des loyers révisés, l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Depuis la législation Pinel, pour un bail commercial, le loyer peut être révisé tous les trois afin de manière à se rapprocher le plus possible de la valeur locative du bien. Par ailleurs, la hausse du loyer Pinel doit respecter des indices spécifiques : l’indice des valeurs locatives commerciales ou l’indice des loyers des activités tertiaires.

En cas de refus de renouvellement de bail, il devra être payé au locataire une indemnité d’éviction. Vous pouvez consulter les différents articles du code de commerce qui développent les différentes dispositions rattachées à la législation Pinel afin d’en connaitre les spécificités.

Lisez aussi nos autres articles sur :

• • Les obligations concernant les loyers commerciaux : loi Pinel : code de commerce
  • Le bail dérogatoire et les loyers commerciaux : la loi Pinel est-elle applicable aux baux en cours ?
  • Et enfin les facteurs locaux de commercialité : loi Pinel : contrat en cours !