Charges déductibles revenus fonciers local commercial

Des travaux réalisés sur votre local commercial peuvent être remboursés lors de votre déclaration revenus. Pour en savoir un peu plus à ce sujet, consultez notre article : déficit foncier imputable sur les revenus fonciers

Les charges déductibles des revenus fonciers

La liste des charges déductibles pour un local commercial n’est pas encore définitive. Dans la pratique, toutes les dépenses et tous les frais peuvent être des charges au sens de l’article 13 du Code Général des Impôts tant qu’il s’agisse de l’achat du bien ou de la conservation du revenu.

Pour l’investisseur dans l’immobilier locatif, deux options sont possible : le régime réel et le régime micro-foncier.  Les charges fiscales sont différentes en fonction du régime choisi.

Pour tout savoir sur les stratégies d’optimisation de vos revenus locatifs, consultez également notre article : tout sur le déficit foncier !

Les charges en régime réel

Les frais de gestion, les frais de garde et les frais de procédure, les rémunérations des concierges, les honoraires des notables ou les commissions versées des gestionnaires de biens sont assimilés à des provisions annuelles et donc sont des charges.

Les travaux de réparation et d’entretien ne sont pas gratuits. Il faut que ces travaux d’entretien et ces travaux de réparation soient de grande envergure comme une reconstruction totale ou une rénovation à neuf. C’est possible dans le cadre d’une location nue ou d’une location meublée où il faut tout refaire. .

Si les travaux réalisés ont été payés par l’investisseur à cause  la vétusté des lieux, d’un vice de construction ou pour permettre l’emménagement d’un autre locataire, ou si ce sont des travaux techniques, alors il les déduira de ses impôts. Ainsi, tous travaux d’amélioration (entretien et réparation) occasionnent des dépenses. Ils peuvent être déclarés au fisc. Mais ils doivent être assis sur l’immeuble et non sur la résidence principale de l’investisseur.

Les dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires sont également des déductions par nature (si elles n’ont pas été réglées au 31 décembre de l’année de leur départ).

Les provisions destinées aux charges de copropriété (frais de maintenance, d’administration ou d’équipement) comptent pour les déductions de l’année d’imposition mais seront payées à N+1.

Toutes les primes d’assurance (quelles qu’elles soient) sont déductibles à hauteur de leur prix réel.

La taxe foncière et les taxes annexes sont totalement déductibles, comme la contribution des chefs d’entreprise sur les revenus locatifs. Par opposition, les taxes locatives comme la taxe d’habitation, l’impôt sur le revenu, la TVA ou les droits d’enregistrement ne peuvent pas être déduits des revenus. Les intérêts d’emprunt (en cas de crédit immobilier) le sont par contre.

Les charges dans le régime micro-foncier

Tous les contribuables avec un revenu foncier brut de 15000 euros et plus sont automatiquement soumis au régime du micro-foncier. C’est la règle.

Le revenu foncier net imposable s’évalue suite à la soustraction de l’abattement forfaitaire de 30% sur le revenu brut. Cet abattement représente l’ensemble des charges déductibles pour le bien.

Cela facilite le processus d’acquittement des impôts sur les rentes foncières car la déclaration ne fera que mentionner le revenu brut, puis les charges de 30%.

Une option pour le régime réel est accordée pour le régime micro-foncier, mais doit être retenue pour trois années de suite.

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