- Les charges dans une résidence senior sont :
- Les charges de copropriété, c'est-à-dire les charges liées aux dépenses d’entretien de l’immeuble
- Les charges locatives comme celles du syndic
- Les charges liées aux travaux
- Certaines charges sociales
- La taxe foncière déduite de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères
L’investissement dans une résidence seniors nécessite des règles strictes transcrites dans un bail commercial si vous souhaitez le voir réussir. Pour savoir comment faire, consultez notre article : comment investir dans une résidence senior ?
Explication brève sur les résidences seniors
Les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (ou EHPAD) concernent les personnes âgées qui ne peuvent s’occuper d’elles toutes seules. Une résidence seniors est spécialisée dans l’accueil et la prise en charge de personnes âgées autonomes. « Seniors » fait ici référence à des individus de plus de 60 ans qui ne présentent pas d’invalidité. Mais les personnes semi-valides sont également reçues. Elle est assimilable à un foyer logement et bénéficie de quelques défiscalisations spécifiques.
Ces résidences doivent payer des charges à l’administration fiscale. En fait, comme certains services sont payants, l’État a jugé bon de leur demander de payer des charges sur des services consommés ou non. Certains de ces établissements se trouvent en zone reculée et d’autres sont installées dans les grandes villes. Ils sont alors bien équipés, et près de toutes les commodités nécessaires à ses locataires (pharmacie, hôpital, transport en commun, médecin, …).
Aussi, comme les résidents sont considérés comme des locataires à proprement parler, les lois relatives à l’investissement immobilier s’appliquent. Des charges fiscales et des réductions d’impôts sont prévues.
Pour optimiser votre investissement immobilier, choisissez votre dispositif défiscalisant : loi Pinel ou Censi Bouvard. Pour faire le bon choix, consultez notre article : quel dispositif de défiscalisation immobilière choisir ?
Les charges à payer
Les résidences seniors sont des locaux commerciaux au regard de la loi sur l’investissement locatif. Une gestion locative aux termes et sens entendus par les réglementations en vigueur s’applique. Ainsi, elles doivent payer les charges de copropriété, c’est-à-dire les charges liées aux dépenses d’entretien de l’immeuble.
Celles-ci sont bien différentes des charges de services, mais comme il s’agit d’une copropriété, elles touchent les parties communes (escaliers, couloirs, etc.). D’autres charges locatives comme celles du syndic doivent être régularisées en fin d’année. Les charges liées aux travaux sont également comptabilisées dans cette catégorie.
Les charges sociales sont réservées aux aides à domicile, mais certaines habitations pour seniors en réclament justement parce qu’elles engagent des aides personnelles à leurs locataires. Il y a également le ménage et la blanchisserie qui comptent pour des aides à domiciles.
Le propriétaire est tenu de s’acquitter de la taxe foncière déduite de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Cette dernière est retournée aux locataires.
Toutes ces charges sont généralement réduites au plus bas montant possible pour garantir une assurance vie réelle aux personnes âgées.
Les avantages fiscaux
L’investissement locatif dans un immeuble meublé en résidence services ouvre droit à des avantages selon la loi Censi Bouvard. Contrairement à la loi Pinel qui ne concerne que les logements à usage d’habitation, ce dispositif est une aide aux établissements d’utilité publique. Et la résidence autonomie pour seniors en fait partie.
La réduction d’impôts est de 11%, les loyers versés sont exonérés dans leur totalité et la TVA est récupérée. Il y a aussi des allocations et des abattements. C’est ainsi que des investisseurs immobiliers s’intéressent à ce domaine assez particulier comme les Jardins d’Acardie. Le bien doit également être certifié du label « qualité » et sous bail commercial et engagement de conservation de 9 ans. Un exploitant de la résidence, par exemple, jouit ainsi d’une défiscalisation hors norme sans le savoir.
FAQ
Pour un investissement en résidence senior sous le statut LMNP, il est possible de bénéficier d’une déduction totale des charges du bien immobilier investi. De plus, il y a aussi la possibilité d’amortissement, lequel permet d’amortir jusqu’à 80% de la valeur totale du bien. La combinaison de cette déduction classique avec l’amortissement, l’investisseur obtient alors le régime BIC ou Bénéfice Industriel et Commercial. Le paiement d’impôts sur les loyers provenant de l’investissement en résidences de services n’existe donc plus.
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