Pour en savoir plus sur le patrimoine immobilier, la nue propriété et l’assurance vie, consultez notre article : acheter une maison pour louer à ses parents.
- Démembrement signifie :
- Démembrer ou diviser un patrimoine donné dans son sens juridique
- Obtenir un usufruit (droit de disposition totale) et une nue-propriété (droit d’utilisation)
- Avoir une gestion de patrimoine divisée, c'est-à-dire toujours avoir l’accord de l’un et l’autre
- Une défiscalisation intéressante pour le nu-propriétaire
Démembrement : ce qu’il faut savoir !
Le démembrement de propriété, comme son nom l’indique, consiste à démembrer c’est-à-dire à diviser un patrimoine donné. Ce n’est pas le patrimoine immobilier qui est littéralement divisé mais plutôt le droit de jouissance ou le droit de propriété exercé dessus.
Ce droit se divise en deux : l’usufruit et la nue-propriété. La première offre le droit de disposition totale, de transformation et même de destruction sur le bien aux fins de construction. La seconde est le droit d’utilisation qui se manifeste dans l’occupation du bien. Le droit de perception des fruits en fait partie également lorsqu’il y a location et que le propriétaire perçoit les loyers (donc les fruits).
Ainsi, le droit de jouissance peut être exercé par deux personnes différentes, la première est un nu-propriétaire et la seconde un usufruitier.
De même, la gestion de patrimoine est divisée. Aucune de ces personnes ne peut réellement disposer du bien commun sans accord préalable de l’autre. En effet, l’usufruit, par exemple, ne peut vendu sans que le propriétaire de la nue-propriété l’ait accordé.
Pour en savoir plus sur la loi Pinel, les revenus fonciers et le déficit foncier, lisez notre article : comment se passe la défiscalisation immobilière ?
Le démembrement, l’usufruit et la défiscalisation
En France, plusieurs lois sur la défiscalisation, dont la loi Pinel, refusent l’octroi d’une réduction d’impôt si le contribuable ne jouit pas de la pleine propriété.
Dans l’application des réglementations relatives à la fiscalité et lors du calcul de l’impôt sur le revenu, la règle est d’exiger la valeur en pleine propriété du bien pour servir de valeur imposable. Mais le paiement des taxes revient toujours à l’usufruitier durant toute sa vie, surtout en ce qui concerne les revenus fonciers.
Cette situation fiscale exceptionnelle trouve ses fondements dans la valeur de l’usufruit qui implique une exploitation du bien, comme une mise en location.
L’extinction de l’usufruit permet pour le nu-propriétaire d’avoir automatiquement la pleine propriété. En effet, l’usufruit est un droit viager qui s’éteint par le décès de son bénéficiaire. Généralement, le conjoint survivant en est le bénéficiaire jusqu’à son décès. Après, les enfants auront la pleine propriété.
La défiscalisation et la nue-propriété
La défiscalisation par le biais du démembrement de propriété s’applique au nu-propriétaire s’il supporte les charges du bien commun. En l’absence de revenus directs, la réduction d’impôt n’est pas toujours évidente mais elle peut l’être en cas d’intérêts d’emprunts communs. La diminution des taxes sur le revenu (IR) n’a d’ailleurs lieu que s’il y a déficit foncier, suite à des travaux ayant produit des revenus locatifs, ou emprunt, suite à l’acquisition des biens en question.
La nue-propriété doit concerner les charges de l’immeuble commun loué par des tiers ou bien celles engagées dans l’habitation commune où loge ce l’usufruitier.
C’est ainsi que la valeur de la pleine propriété est considérée lors des démembrements de propriété. Elle est également empruntée lors de la détermination de l’impôt de solidarité sur la fortune où le terme de l’usufruit prend tout son sens étant donné que seuls les intérêts d’emprunt pourront servir de base imposable. Il en est de même pour l’assurance vie.
FAQ
Selon la loi de Finances 2018, c’est l’usufruitier qui doit payer l’Impôt sur la Fortune Immobilière ou IFI, le dispositif qui remplace l’ISF ou l’Impôt de Solidarité sur la Fortune, sauf pour quelques exceptions. Afin de comprendre les petites nuances décelées dans ce texte, il est toujours préférable de faire appel à un expert.
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