- Quand on parle de SPCI, il faut déjà faire la part des choses :
- Comprendre la différence entre capital fixe et capital variable avant de vendre ses parts en SPCI.
- Cette compréhension amène, par exemple, à savoir que le vendeur n’aura jamais la possibilité de déterminer lui-même le montant de cession de ses parts dans une SPCI à capital fixe. C’est tout le contraire avec une SPCI à capital variable.
Pour comprendre ce que sont les parts de SPCI, l’assurance vie et l’impôt sur le revenu, consultez notre article : peut-on mettre des parts de SCPI dans une SCI ?
Vente de parts SCPI : Focus sur le capital fixe et le capital variable
La vente de parts de SCPI à capital fixe se fait par l’intervention d’un marché secondaire. Ce dernier est effectué par la société gestion qui gère la SCPI. Elle réalise des confrontations des ordres d’achat et ordres de vente régulièrement afin de déterminer le prix d’exécution du marché des parts. De ce fait, le vendeur ne peut pas déterminer lui-même le montant de cession de ses parts.
Concernant la vente de parts de SCPI à capital variable, il se fait naturellement et à tout moment. Pour ce faire, le vendeur demande juste à la société gestion de procéder au retrait de ses parts. La société de gestion effectue donc un virement à son nom d’une somme équivalent à la totalité du capital qu’il a investi, sans dépasser le plafond statuaire.
Pour faire simple, cette opération doit se faire en fonction des demandes de souscription. Si les vendeurs sont plus nombreux que les demandeurs de souscription, la société de gestion d’un patrimoine effectue une vente d’actifs immobiliers afin de satisfaire les vendeurs non traités.
Pourquoi opter pour une cession de gré à gré de parts d’une SCPI ?
Vendre des parts d’une SCPI paraît complexe. À certains moments, il arrive régulièrement que le vendeur soit obligé d’attendre au moins 6 mois pour conclure la transaction. Tel est souvent le cas pour la revente des parts à capital variable.
Cependant, il est possible de vendre vite et récupérer une partie de la somme investie en optant pour un marché de gré à gré. À ce stade, le vendeur doit se soumettre à une baisse de prix s’il compte toucher ses fonds sans attendre. En effet, il est fort probable de se confronter à des moins values immobilières, au taux de 10 à 20 %.
La cession de gré à gré des parts dans un bien immobilier d’entreprise est une solution propre aux crises de liquidité, par exemple, si le marché additionnel des SCPI à capital fixe est bloqué ou que le mécanisme de retrait de SCPI à capital variable soit infaisable. De plus, il n’est pas garanti que la valeur de la SCPI soit toujours supérieure à ses fonds propres, cela peut diminuer avec le temps.
Pour trouver quel bien immobilier d’entreprise acquérir, consultez notre article : quels sont les avantages d’une SCPI ?
Comment se déroule la cession des parts de gré à gré en SCPI ?
La cession des parts de gré à gré en SCPI est une méthode alternative à la procédure classique du marché subsidiaire de l’acquisition et la gestion des parts. C’est-à-dire que le vendeur est lié directement à l’acheteur. Ils peuvent donc faire une transaction directe sans l’intervention de la société de gestion. C’est la meilleure des solutions si l’acheteur est identifié.
De ce fait, les deux parties pourront se mettre d’accord sur le prix du patrimoine immobilier locatif sans prendre en compte le registre de confrontation des ordres. La transaction se fait donc hors du marché secondaire. Mais avant de céder ses parts, le propriétaire doit attendre qu’une assemblée générale ait lieu au sein de la SCPI.
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Pour trouver le meilleur crédit pour des SPCI, il est d’usage de faire le tour des banques. Afin d’optimiser vos chances de réussites, il est préférable de se faire accompagner par un spécialiste.