Calcul taux endettement avec revenus fonciers

On désigne par taux d’endettement la part de revenu remboursé à la banque pour un crédit, immobilier ou autre
Le taux d’endettement est habituellement de 33% sur les revenus, lesquels sont déduits des charges, mais majorés des éventuels surplus (allocations…).
Ce qu’il faut retenir, c’est qu’il n’y a pas de vrai seuil d’endettement car on peut voir des taux à 35% dans certains cas. C’est la situation financière du demandeur de prêt qui est utilisé comme paramètre essentiel dans l’évaluation de sa demande. On parle alors de capacité de remboursement et de capacité d’endettement de cette personne.
On calcule le taux d’endettement en multipliant le montant total des remboursements par 100. Ensuite, il faut diviser le résultat obtenu par les revenus nets pendant un mois.
Pour le cas d’un investissement immobilier, le calcul peut se faire de 2 manières :
Par le calcul standard : division des charges mensuelles par la somme des revenus mensuels puis multiplication du résultat par 100.
Par le calcul par différentiel : séparation des revenus et charges habituels des revenus fonciers (locatifs ou pas) avec les charges liées à la location. Le différentiel locatif consiste à diminuer des revenus les charges. Le résultat peut être positif ou négatif. On reporte ce résultat sur les revenus professionnels ou les charges. Ces charges ne doivent pas avoir de lien avec la location. Puis, on refait le calcul standard.

Le crédit immobilier est parfois nécessaire pour réussir un investissement immobilier. D’ailleurs, il est possible de faciliter son obtention. Pour savoir comment faire, consultez notre article : prêt immobilier : investissement locatif sans CDI

Le taux d’endettement

Le taux d’endettement est la part de revenu qui sera remboursé à la banque dans le cadre d’un crédit immo ou de tout autre crédit.

Le taux maximum est généralement de 33 % sur les revenus, déduits des charges mais majorés par les surplus comme les allocations familiales. Il n’existe pas réellement de seuil puisqu’il peut atteindre les 35% si le demandeur présente un fort revenu. La situation financière est donc un paramètre important dans l’évaluation d’un dossier de prêt immobilier. Il détermine la capacité d’endettement et les capacités de remboursement.

Ce taux peut changer, c’est-à-dire revu à la hausse ou diminué, en cas de regroupement de crédits. La capacité d’emprunt dépend donc également des anciens crédits toujours en cours. S’il y a surendettement, le crédité peut demander un rachat de crédits.

Un investissement dans le locatif requiert une assurance fiable pour l’investisseur. Une erreur de jugement peut coûter très cher. Pour avoir de bons conseils afin de réussir votre investissement, consultez également notre article : Tout savoir sur l’investissement locatif !

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Les méthodes de calcul

Le calcul du taux d’endettement consiste à multiplier par 100 le montant total des remboursements, puis à diviser le premier résultat par les revenus nets sur un mois.

En fait, la banque peut refuser le prêt, mais une autre peut l’accorder. Mais le taux légal reste de 33%, même en cas de rachat de crédit.

La banque calcule souvent le taux d’endettement en déterminant d’abord les ratios, ceux d’avant-projet et ceux après que l’opération d’investissement dans le locatif ait réussi. Elle peut également faire un rapprochement de ces deux résultats (avant et après investissement) avec la situation financière et familiale de l’emprunteur.

L’étude du dossier doit prévoir une assurance emprunteur considérable car le rachat de crédits peut ne pas suffire. C’est pour cela qu’un investisseur dans le locatif a plus de chances d’obtenir un crédit qu’un retraité qui engage sa résidence principale pour le mettre en location. Pour ce dernier, l’investissement est une vraie assurance vie mais la banque ne peut pas en dire de même.

L’investissement locatif ne doit pas comporter de risque pour la banque, d’où l’importance du taux d’endettement. Mais il ne doit pas laisser l’emprunteur dans le besoin non plus. Et oui, la banque doit laisser au moins 67% du revenu pour les dépenses quotidiennes de l’emprunteur.

Lisez aussi nos autres articles pour plus d’informations à ce sujet :

Les variantes et les calculs possibles

Le calcul du taux d’endettement dans un investissement immobilier dépend de la source de revenus et des charges. Dans ce domaine, deux possibilités sont ouvertes : soit le calcul est de type standard soit c’est un calcul par différentiel.

  • Dans le calcul standard, il faut faire diviser la somme des charges mensuelles par la somme des revenus mensuels puis multiplier le résultat par 100.
  • Dans le calcul par différentiel, il faut d’abord séparer les revenus et charges habituels des rentes locatives et charges liées à la location. Le différentiel locatif consiste à diminuer des revenus les charges. Le résultat peut être positif ou négatif. On reporte ce résultat sur les revenus professionnels ou les charges. Ces charges ne doivent pas avoir de lien avec la location. Puis, on refait le calcul standard.

Le taux en différentiel est surtout utilisé lors d’un crédit immo pour les investisseurs locatifs ou pour le rachat de crédit. Cette méthode est la plus avantageuse pour eux.

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FAQ

Le taux d’endettement peut considérablement baisser dans le cas d’un prêt hypothécaire utilisé comme objet de remboursement de crédits en cours. En effet, les mensualités actuelles seront alors changées en une nouvelle mensualité et la durée de remboursement sera rallongée. Le pouvoir d’achat peut donc augmenter, et vous pourrez de nouveau réaliser un autre investissement immobilier.