- Le taux d’endettement et le reste à vivre sont utilisés pour déterminer la capacité d’emprunt maximum et le pourcentage d’un crédit souhaité auprès des institutions financières.
- Ils servent d’assurance aux banques concernant la capacité de remboursement d’un emprunteur.
- Pour un crédit immobilier, le reste à vivre est une condition primordiale.
- Fort heureusement, le reste à vivre n’est pas limité comme le taux d’endettement, lequel se situe généralement à 33%, voire 35% dans certains cas rares.
- Le taux d’endettement se calcule de la manière suivante : totalité des charges fixes divisée la totalité des revenus nets, puis multipliées par 100.
Avant de contracter un prêt, il est toujours important de se créer une assurance emprunteur. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : calcul du taux d’endettement avec revenus fonciers
Le reste à vivre : une condition préalable au prêt immobilier
Un crédit immobilier passe toujours par une évaluation de la situation financière du demandeur. Deux critères sont essentiels dans cette étude : le taux d’endettement et le reste à vivre.
Le pourcentage du crédit détermine autant la capacité d’emprunt maximum que la capacité de remboursement. Il faut que l’institution financière, généralement la banque, ait l’assurance que le prêt sera remboursé dans sa totalité durant la durée du contrat de crédit. Il permet également de donner une estimation des mensualités.
Quand le taux pour la capacité de s’endetter est défini, le reste du revenu mensuel ou « reste à vivre » demeure en possession des emprunteurs. Il est destiné aux dépenses quotidiennes.
Toutefois, les capacités de remboursement, comme les revenus, peuvent varier d’une famille à une autre. Et contrairement au taux d’endettement, le reste à vivre n’est pas limité. Ainsi, si le revenu familial est faible, le taux sera élevé et inversement. Ceux qui perçoivent des revenus fonciers provenant d’une location de bien peuvent alors demander une hausse du taux.
Les revenus fonciers issus d’un investissement locatif peuvent largement couvrir vos intérêts de prêts (immobilier ou crédit consommation). Pour en savoir un peu plus à ce sujet, consultez aussi notre article : comment réaliser un investissement locatif ?
Le calcul du taux d’endettement
Il correspond à la capacité d’emprunt d’une personne souhaitant obtenir un prêt. C’est un pourcentage du montant maximal à rembourser ou la part du revenu qui va être payé à la banque. Certains l’identifient comme étant la différence entre vos mensualités et les revenus nets. Pour la banque, il est considéré comme une assurance emprunteur.
Les banques le fixent généralement à 33 % sur les revenus mensuels pour tout type de crédit. Mais ce taux peut augmenter ou diminuer selon le revenu. De la même manière, certaines banques peuvent accepter votre demande de crédit et d’autres la refuser, comme certaines peuvent accorder un meilleur taux que d’autres.
Le calcul consiste à totaliser l’ensemble des charges fixes, puis à diviser le total par la somme des revenus pour obtenir ce taux. Il faut ensuite multiplier le résultat par 100. Même si la banque calcule ce taux suivant les pièces justificatives de revenus et de charges, il est plus pratique de le faire soi-même.
Dans le cas d’un surendettement par cumulation de crédits (crédit immobilier plus crédit consommation par exemple), vous pourrez effectuer un rachat de crédits pour réduire les mensualités.
Le calcul reste à vivre
Le reste à vivre est le reste du revenu après déduction du taux d’endettement. Le prêt immobilier doit ainsi laisser 67% au moins à l’emprunteur pour qu’il puisse subvenir à ses besoins sans être dans le rouge. C’est le minimum légal accordé par la loi. Il doit être basé sur sa résidence principale mais rien n’empêche de mettre en gage sa résidence secondaire.
Le calcul consiste en la soustraction de la mensualité évaluée par la banque à la totalité du revenu. Il faut également tenir compte des charges comme la pension alimentaire ou les frais de transport ainsi que des impôts sur le revenu. Si vous avez déjà contracté d’autres crédits, comme un crédit à la consommation, il faut les intégrer dans ce calcul.
FAQ
Le saut de charge correspond à la différence entre les mensualités de prêt et les loyers avant et après l’opération. Il permet de statuer si un emprunteur peut avoir un taux d’endettement plus élevé (genre 40%) puisque son reste à vivre est élevé. Toutefois, seules les banques ont le droit d’appréciation de ce genre de situation.
- Vous serez sans doute intéressés par nos autres articles sur :
- La capacité de remboursement en calculant les revenus par mois et les allocations familiales : est-ce que le loyer compte dans le taux d’endettement ?
- Les conditions de remboursement : comment emprunter avec un taux d’endettement supérieur à 33 ?
- Les revenus fonciers, la pension alimentaire et les revenus nets : quelles sont les charges prises en compte pour le taux d’endettement ?
