Calcul plus-value scpi déficit foncier

Optimisez votre investissement immobilier. Pour plus d’informations à ce sujet, consultez notre article : peut-on mettre des parts de SPCI dans une SCI ?

Nature de la SCPI et imposition

À titre de rappel, la SCPI fiscale a été mise en place dans le but de réduire l’impôt sur le revenu des investisseurs. Le placement se concentre sur la location à nue du bien sous une durée variable selon le type de SCPI. À noter que la nature des SCPI fiscales a aussi un impact sur le système d’imposition et les réductions applicables :

• Pour le cas d’un SCPI de rendement, l’investisseur a deux choix de régime fiscal. Soit le régime micro foncier qui se calcule par abattement de 30 % du montant des loyers perçus sur le revenu foncier ; soit le régime réel qui correspond à l’imposition d’un simple appartement en location
• Du côté d’une SCPI Pinel, les contribuables privilégient d’une réduction d’impôt de 12, 18 et 21 % sur une durée respective de 6, 9 ou 12 ans. Cette réduction s’applique sur le montant de l’investissement, sous réserve d’une limite annuelle de 10 000 euros par foyer fiscal.
• Pour ce qui est de la SCPI Malraux, la réduction d’impôt est estimée à 18 % du montant investi, soit 30 % du montant des travaux éligibles à titre de rénovation du bien en question.

Comprendre ce qu’est une SPCI Pinel et les SCPI fiscales, consultez également notre article : Investir en SCPI !

Principe et calcul d’une SCPI déficit foncier

Comme tout investissement immobilier locatif, la SCPI peut subir un déficit foncier à un moment donné. Cet incident a lieu si les charges engagées au service du bien excèdent le montant des loyers perçus. Ces charges concernent les frais divers, les dépenses de travaux, les intérêts d’emprunt, l’assurance de prêt, entre autres.

D’un autre côté, il est fort probable que l’investisseur supporte des charges foncières sans recevoir de revenus en retour. Tel est le cas si le bien est soumis à des lourds de travaux de rénovation.

Si cela se présente, le montant du déficit sera imputable sur les revenus fonciers du porteur de parts. Le montant restant sera déduit de son revenu imposable global, à l’exception des intérêts bancaires. Ces derniers s’abattent uniquement sur le revenu foncier, sur une durée de 10 ans.

Quel est l’impact de ceci sur la plus-value ?

Lors de la vente du bien immobilier investi sous le régime SCPI de déficit foncier ou loi Malraux au bout de 15 ans de détention, les avantages fiscaux ne sont pas applicables à l’imposition de plus-value immobilière. À cet effet, si le montant des travaux est supérieur à la valeur de l’actif immobilier, l’avantage fiscal sera tout simplement anéanti par l’impôt sur la plus-value.

D’une manière générale, la plus-value est égale au résultat de soustraction du prix de cession des parts de SCPI avec le prix d’acquisition des parts majorées des dépenses des travaux. Le fait est que le montant des travaux engagés ne sera pas déductible dans le cadre d’une SCPI déficit foncier et SCPI Malraux. Cela en va de même pour les réductions et crédits d’impôt. En conséquence, il y a élévation du montant des plus values immobilières taxables au 1^er janvier de l’année d’imposition.

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