- Les revenus provenant de la LMNP sont soumis à deux types d’imposition : le régime micro-BIC ou le régime BIC réel.
- Le régime micro-BIC concerne les loueurs dont les revenus locatifs sont inférieurs à 32 900 euros. Si un amortissement a été réalisé, le résultat d’exploitation de l’année sera donc déduit du revenu imposable.
- Le régime BIC réel concerne le loueur meublé non professionnel dont les recettes dépassent les 32 900 euros. La déclaration des revenus est obligatoire. Les intérêts de crédit, la taxe foncière ou les frais comptables... peuvent être déduits. Si le résultat est positif, alors, il y a bénéfice. Dans le cas contraire, ce sera un déficit, lequel est reportable équitablement sur les bénéfices des années suivantes.
Si c’est la première fois que vous souhaitez réaliser un investissement locatif, suivez nos conseils dans l’article : comment passer du statut LMNP à LMP ?
La plus-value en LMNP
La LMNP désigne la location meublée non professionnelle. Si donc un propriétaire LMNP décide de céder son investissement locatif, les gains de la vente ou plus précisément les plus-values réalisées seront sous le régime des plus-values immobilières privées et sont imposées comme telles.
Ces plus-values peuvent bénéficier de l’abattement forfaitaire variant pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Les variations des abattements dépendent des années de détention du bien immobilier et diffèrent entre la 6ème et 21ème année (6% pour l’impôt et 1,65% pour les prélèvements), la 22ème année (8% pour l’impôt et 1 ,60% pour les prélèvements), et 9% au-delà de la 22ème année pour les prélèvements, l’exonération étant atteinte à partir de la 22ème année pour l’impôt sur les revenus.
Toujours pour savoir comment devenir un loueur en meublé professionnel, découvrez également notre article : qu’est ce que le LMNP ?
Imposition liée au régime LMNP
Il est important de souligner que l’activité de location meublée non professionnelle est considérée comme étant une activité commerciale. De ce fait, les bénéfices provenant de la location en meublé seront imposés parmi les Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC. Le loueur en meublé professionnel doit donc être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, pour ne pas être considéré comme loueur meublé non professionnel et prêter à confusion. Le statut de loueur est donc à préciser. Par ailleurs, Le loueur meublé non professionnel ne doit pas dépasser les 23 000 euros de recettes annuelles. Ces recettes ne doivent pas correspondre à un montant supérieur à la moitié des revenus du foyer fiscal.
Les revenus provenant de la LMNP sont soumis à deux types d’imposition : le régime micro-BIC ou le régime BIC réel.
Le régime micro-BIC concerne les loueurs dont les revenus locatifs sont inférieurs à 32 900 euros. Le revenu imposable est obtenu par la déduction des charges annuelles aux loyers annuels. Si un amortissement a été réalisé, le résultat d’exploitation de l’année sera donc déduit de ce montant. Le résultat obtenu est ensuite rajouté aux autres revenus pour la soumission à l’impôt sur les revenus.
Le régime BIC réel quant à lui est destiné au loueur meublé non professionnel dont les recettes dépassent les 32 900 euros. La déclaration des revenus est dans ce cas-là obligatoire. Certaines charges sont également déductibles du loyer, telles que les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou les frais comptables, entre autres. Le résultat de la déduction des charges du loyer peut être positif, et donc désigné comme bénéfice. Dans le cas contraire, le résultat négatif correspondra à un déficit foncier reportable équitablement sur les bénéfices des années suivantes.
L’amortissement en LMNP
L’investisseur peut réaliser un amortissement de son bien ainsi que de son mobilier. Cet amortissement peut atteindre 100% de la valeur hors taxe. Il pourra ainsi se faire sur 5 à 10 ans pour les meubles et équipements. En ce qui concerne les frais d’acte et d’immobilier, il se fait sur une durée de 25 à 40 ans, avoisinant les 2 à 4% d’amortissement par an. Lorsque l’amortissement est réalisé, l’investisseur peut conserver les biens sous le régime micro-BIC et profiter d’un abattement de 50% sans possibilité de déduction de charges.
Les conditions sont donc différentes pour la fiscalité de la location meublée et de la location nue. La cession de résidence principale n’est également pas concernée par l’imposition des plus values professionnelles et privées.
Pour en savoir plus, lisez nos articles sur :
- Le statut loueur : comment passer du LMP au LMNP ?
- La location nue : comment faire le calcul de la plus-value d’une location meublée non-professionnelle ?
- Et l’activité de location meublée : quelle est l’exonération de la plus-value immobilière en LMP ?
FAQ
Oui ! Administrativement, vous êtes libres de transformer une location nue en location meublée. Les seules exceptions concernent les locaux se trouvant dans une ville de plus de 200.000 habitants ou dans certains départements de France (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne), et si les locataires n’affectent pas le logement en tant que résidence principale.
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