- Avant de calculer la plus-value immobilière en investissement locatif, il faut déterminer le prix de vente et le prix d’acquisition.
- Pour ce faire, il faut tenir compte de toutes les charges supportées par le bailleur et l’acheteur (impôt sur l’achat, les dépenses pour l’acheteur…).
- Après, il faut ajouter les frais d’achat et de succession, ainsi que les travaux. La plus value sera obtenue par la différence entre le prix de vente et de cession. S’il s’agit d’une résidence principale, votre plus value sera soumise à une imposition.
- Il faut ensuite déduire l’abattement pour la durée de détention de la plus value nette imposable.
Vous trouverez sur ce lien une simulation d’impôt sur la plus-value immobilière pour connaître la plus-value de votre résidence.
Comment on calcule la plus-value dans l’immobilier ?
Définition de la plus-value dans le secteur immobilier
La plus-value est la différence théorique entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat. Effectivement, lors de la revente d’un bien immobilier, celui-ci a pris de la valeur qui s’est accentuée durant les années qu’il était votre propriété. La plus-value réalisée est en quelque sorte le bénéfice que vous avez pu tirer de la revente.
Le calcul de l’impôt sur la plus-value
Les plus-values réalisées seront intégrées aux revenus nets pour le calcul de l’impôt sur le revenu, au même titre que les revenus fonciers. Ainsi, il vaut mieux pour un vendeur considérer l’impôt sur la plus-value dans la fixation de son prix de vente, au même titre que la défiscalisation en cours le cas échéant.
Le taux appliqué à la plus-value de l’investissement locatif pour déterminer l’impôt correspondant sera celui appliqué à vos revenus en général, dépendant donc du quotient familial, du nombre de parts fiscales et du barème de l’IR.
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La plus-value brute
Toutefois, pour le calcul de la plus-value brute, on ne considère pas le prix de vente réel et le prix d’achat réel.
Le prix d’achat sera corrigé en le majorant des différents frais d’acquisitions réels ou d’un montant forfaitaire de 7,5 %, puis du montant des travaux réalisés sur le bien durant la durée de la possession à condition de pouvoir le justifier, ou d’un montant forfaitaire de 15 % si le bien a été détenu pendant plus de 5 ans.
Le prix de vente sera corrigé en le majorant des charges et des indemnités que doit encore percevoir le vendeur de la part de l’acheteur, et en le minorant des différents frais liés à la vente et payés par le vendeur.
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’achat corrigé. En cas de valeur négative ou de moins-value, il n’y aura aucune imputation, ni sur les plus-values de même nature ni sur le revenu global du vendeur.
La plus-value nette imposable
Pour calculer la plus-value imposable qui sera intégrée aux revenus globaux du contribuable, un abattement sera appliqué sur la plus-value brute. Le montant de cet abattement dépendra du nombre d’années de détention du bien. Toutefois, l’abattement sur la plus-value d’une habitation principale détenue depuis 5 ans est nul. C’est seulement à partir de la 6e année de possession que l’abattement sera de 6 %, sans excéder le 100 % qui sera atteint à la 22e année d’acquisition.
Notez que l’année de détention doit être complète pour être considérée, c’est-à-dire à partir du 1er janvier jusqu’au 31 décembre.
Notez aussi qu’uniquement entre 2018 et 2020, un abattement exceptionnel allant jusqu’à 85 % est accordé par l’administration fiscale dans certaines zones tendues.
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Cet outil de simulation est disponible gratuitement en ligne. Il vous suffit de saisir les informations relatives à votre investissement sur les champs déjà indiqués. L’outil se chargera de faire automatiquement le calcul. Mais, ses réponses ne sont pas une valeur sûre. Il est toujours préférable de demander conseil à un expert fiscaliste.