Calcul plus-value immobilière démembrement

Pour tout savoir sur la plus-value immobilière en démembrement, notamment les notions sur les propriétés (propriété pleine  et nue propriété, ou encore l’extinction usufruit…), découvrez notre article : comment faire une donation-partage avec démembrement ?

Focus sur la cession immobilière en démembrement

Dans le cadre de la cession d’un bien immobilier en démembrement, le calcul de la plus-value se déroule à la manière classique. Cependant, il faut définir le prix d’acquisition du bien selon des règles spécifiques. À noter qu’un bien est dit démembré si la nue propriété et l’usufruit appartiennent à deux personnes différentes lors de la cession.

Pour le cas d’une cession isolée, la nue propriété ou l’usufruit sera mis entre les mains de l’acheteur sans qu’il soit obligé de remembrer le bien en question. Le montant de référence pour le calcul de la plus-value brute sera, soit le prix d’achat, soit la valeur vénale du bien s’il s’agit d’une donation ou succession.

Si le propriétaire effectue une cession simultanée de la nue propriété et de l’usufruit, les titulaires des deux titres cèdent leurs droits respectifs à un seul et même acheteur. Ce dernier jouira donc de la pleine propriété du bien. Cette opération ne change en rien la situation fiscale du bien.

Modalité de calcul de la plus-value de l’immobilier démembré

Pour déterminer la valeur brute de votre plus-value immobilière, vous devez avant tout établir le prix total d’acquisition de la nue propriété :

• Pour le cas d’une acquisition à titre onéreux, la somme indiquée dans l’acte authentique sera tenue comme référence. À cette valeur s’ajoute une majoration de 7,5 % à titre de frais d’acquisition.
• Si le bien a été acquis à titre gratuit, le calcul prend en compte la somme mentionnée dans l’acte de succession ou de donation, additionnée aux honoraires de notaire, aux frais de timbre et de publicité foncière, sans oublier les droits de succession ou de donation.

Étant donné que la valeur réelle de plus-value est la différence entre les coûts initiaux et les coûts de cession du bien, il faut aussi calculer le prix de vente du bien. Les éventuels frais à l’ordre de l’acheteur s’ajoutent à la valeur de la nue propriété, alors que ceux du vendeur doivent être déduits.

L’imposition applicable au montant de plus-value déterminé

La vente d’un bien immobilier démembré implique une taxation de plus-value immobilière. La loi du 1^er janvier 2013 a prévu une imposition de 19 % sur les plus values réalisées lors de la cession.

Cependant, une exonération aura lieu si l’immobilier a été occupé en tant que résidence principale. L’immobilier doit répondre aux critères de résidence habituelle et effective. En cas d’extinction de l’usufruit, c’est-à-dire que le nu-propriétaire récupère la pleine propriété pour différentes raisons, il n’y aura pas de plus-value imposable. À titre d’information, le taux d’exonération prend en compte le délai de détention du bien.

Les biens détenus depuis plus de 22 ans sont également assujettis à un amortissement de taxation, en cas de démembrement de propriété. Les prélèvements sociaux seront libérés en entier au bout de 30 ans. Si la valeur de la pleine propriété est inférieure à 15 000 €, l’exonération de la cession de droits démembrés ne s’applique pas.

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