Calcul plus-value immobilière démembrement de propriété

Vous souhaitez calculer la value réalisée sur votre propriété ? Vous souhaitez utiliser le principe du démembrement avec la pleine et la nue propriété ? Vous souhaitez optimiser vos values réalisées immobilières ? Découvrez notre article : comment calculer la plus-value d’un patrimoine immobilier ?

Comment se déroule la cession d’un bien immobilier en Usufruit ?

Pour rappel, le démembrement d’une résidence principale, ou autre bien immobilier, est dû le plus souvent au décès d’un parent. Résultat, le conjoint en vie reçoit le titre d’usufruitier alors que les enfants, en tant qu’héritiers par nature deviennent nus-propriétaires. Ainsi, la vente de l’usufruit et de la nue propriété peut se faire séparément.

Toutefois, l’usufruitier peut céder sa part à un tiers pour diverses raisons. À ce titre, le nu-propriétaire peut se porter acquéreur s’il en a le moyen. Dans le cas où les deux parties décident de céder leurs parts, l’acquisition peut se faire par un seul et même acheteur ou deux personnes différentes.

La démarche relative à la cession d’usufruit et/ou nue propriété a l’air compliquée. Cependant, il est possible de le confier entre les mains d’un notaire avéré pour faciliter la tâche. Un Conseil en Gestion de Patrimoine saura également vous fournir de plus amples informations à ce propos et vous accompagner dans votre projet.

Pour ce qui est de l’investissement immobilier considéré comme une assurance vie garantie, consultez également notre article : qu’est ce que la défiscalisation ?

Comment départager les parts de l’usufruitier et des nus-propriétaires ?

Le partage des parts dans le cadre d’un démembrement immobilier peut vite tourner en cauchemar. Cela peut causer un litige entre les deux parties. Pour prévenir cela, la loi a établi le pourcentage des values immobilières selon un barème fiscal basé sur les parts de l’usufruitier en fonction de son âge. Depuis le 1^er janvier 2019, les parts se divisent comme suit :

• 40 % de la valeur du bien pour un usufruit de 61 à 70 ans,
• 30 % de la valeur du bien s’il a 71 à 80 ans,
• 20 % de la valeur du bien de 81 à 90 ans,
• 10 % de la valeur du bien à partir de 91 ans.

Modalité de calcul de la plus-value réalisée

La plus-value brute est l’écart entre le prix d’acquisition et le prix de vente d’un bien. Pour le déterminer, il faut d’abord évaluer la valeur d’acquisition du bien, à savoir :

• Si l’acquisition se fait par vente, les frais de l’acquisition sont multiples. Donc, il est majoré d’un forfait de 7,5 %.
• Si l’acquisition se fait par succession ou donation, l’acte notarié démontre le prix exact de l’acquisition.

Les dépenses de travaux effectués sont aussi incluses dans la valeur réelle de l’acquisition. De ce fait, le propriétaire doit se munir d’une facture afin de justifier ses dépenses. Autrement, les dépenses sont estimées automatiquement à 15 % du prix d’acquisition.

Dès que le prix d’acquisition est obtenu, il est temps d’évaluer le prix de vente. Celui-ci est la valeur inscrite dans l’acte de vente, le prix de mobiliers n’est pas inclus. Il est possible que la valeur vénale de vente diminue en fonction de l’état de l’immobilier. Une fois les deux montants tirés au clair, les différents abattements selon le nombre d’années de détention peuvent avoir lieu pour ensuite aboutir au montant de value imposable sur l’impôt sur le revenu.

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