Calcul plus-value en lmnp

Pour votre investissement dans l’immobilier, principalement celui dans le locatif, vous pourrez faire des bénéfices considérables. L’État a mis en place de nombreux dispositifs de défiscalisation permettant de gagner d’importantes réductions fiscales. Pour en savoir plus à ce sujet, consultez notre article : y-a-t-il une sortie anticipée en loi Scellier ?

Comment déterminer le montant exact de la plus-value en LMNP ?

De manière générale, le calcul de la plus-value immobilière lors de la vente d’un bien immobilier en location meublée non professionnelle paraît si facile. Il suffit de faire une petite soustraction du prix d’achat initial sur le prix de vente du bien en question. Mais il faut aussi penser aux différents frais assimilés, l’abattement et la charge fiscale.

Dans le cadre d’un régime en LMNP, le calcul de la plus-value imposable se fait de la même manière que celui d’un particulier. En effet, il ne prend pas en compte la dépréciation de l’actif. À titre d’exemple, si vous avez acquis un bien immobilier de 200 000 €, puis 10 ans plus tard, vous le cédiez à 230 000 €.

En principe, ce bien est amorti de 2 % chaque année, soit 20 % pendant les 10 années. Le prix d’achat initial du bien sera donc minoré de 20 %, ce qui donne 160 000 €. Normalement, le montant des plus-values professionnelles imposables est estimé à 70 000 euros, mais pour le cas de LMNP, cela reste à 30 000 €.

Optimisez vos revenus fonciers en consultant notre article : qu’est ce que la loi Scellier ?

Détermination du prix de cession et prix d’acquisition du bien en LMNP

En tenant compte uniquement du prix d’achat du bien comme base de calcul de vos plus values réalisées, vous faites erreur. En plus de l’investissement immobilier de départ, il faut aussi compter les frais d’achat. Ces dépenses couvrent les droits d’enregistrement et la TVA acquittée par le propriétaire, les frais d’agence immobilière ainsi que les honoraires du notaire. Si vous ne parvenez pas à déterminer le montant exact, optez pour un montant forfaitaire valant à 7,5 % du prix d’achat du bien.

Le prix de cession du bien doit être également repensé. En effet, les charges et indemnités payées par l’acquéreur seront prises en compte, à savoir l’impôt sur l’achat immobilier, la TVA et les autres frais à déduire du prix de vente. Cependant, les autres frais dont vous êtes en charge sont aussi déductibles de ce montant. Ce qui englobe les frais d’agences immobilières, les dépenses liées aux diagnostics exigés par la loi, l’indemnité d’éviction à l’ordre de locataire qui occupe le logement que ce soit en tant que résidence principale ou pas, entre autres.

Calcul de la charge fiscale liée à la plus-value en LMNP

À titre de rappel, l’investissement locatif en LMNP donne droit à une exonération de plus-value après 15 ans de détention du bien. Dès la 5^ème année, un abattement de 10 % a lieu. À la différence de la location nue, la location meublée est assujettie au régime micro-BIC. Une partie du montant de la plus-value entre dans la déclaration de votre foyer fiscal.

Compte tenu de la loi de finances du 1^er janvier 2013 sur l’imposition des values immobilières, 19 % de la plus-value imposable s’ajoute à votre impôt sur le revenu. Pour le cas des prélèvements sociaux, le montant est estimé à 17,2 % des plus values professionnelles par foyer fiscal.

En cas de déficit foncier dû aux dépenses des travaux et intérêt d’emprunt, le montant sera directement imputé de vos revenus globaux, mais pas sur vos revenus fonciers.

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