- Par plus-value, on parle de la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession de parts, laquelle est minorée des frais d’acquisition de ces parts.
- C’est la base du calcul pour la plus-value en cession de parts brute dans une SPCI avant abattement.
- Ensuite, la durée de détention des parts joue un autre rôle dans le calcul de l’abattement de l’IR :
- Entre la 6ème et la 21ème année : 6%
- 22ème année : 4%
- A noter que la plus-value restera toujours assujettie aux prélèvements sociaux. Le taux actuel est de 17,2% dont :
- 1,65 % entre la 6ème et la 21ème année
- 1.6 % durant la 22ème année
- 9 % jusqu’à la 30ème année
Pour comprendre ce qu’est une value immobilière, et la manière de l’optimiser grâce à une SCI, consultez notre article : parts SCPI et compte titre : que faut-il retenir ?
Détermination du montant de plus-value sur les cessions de parts de SPCI
En mettant en vente vos parts de SPCI, vous aurez naturellement droit à une plus-value immobilière. Il s’agit de la différence entre le prix de cession des parts et le prix d’acquisition, minoré des frais d’acquisition des parts. Ceci étant la base de calcul, qui vous permet de déterminer le montant de votre value brute avant abattement. C’est à ce moment-là que la durée de détention des parts entre en scène, sachant que le taux d’abattement sur l’IR en dépend.
Entre la 6ème et la 21ème année, votre plus-value nette imposable à l’impôt sur le revenu sera amortie de 6 %. Ce taux diminue à 4 % pour la 22ème année. D’un autre côté, la plus-value est assujettie aux prélèvements sociaux avec un taux de 17,2 %. Toujours est-il qu’un abattement s’applique comme suit :
- 1,65 % entre la 6ème et la 21ème année
- 6 % durant la 22ème année
- 9 % jusqu’à la 30ème année
Optimisez vos revenus fonciers ! Découvrez également notre article : qu’est ce qu’une SCPI ?
Les autres paramètres qui influent dans le calcul de plus-value
A la différence d’une cession d’immeubles détenus en direct et la nue propriété, la cession de parts de SCPI demeure imposable même si les revenus financiers ne dépassent pas la somme de 15 000 €. C’est aussi le cas pour les différents amortissements relatifs à la pension de vieillesse ou d’invalidité, voire l’assurance vie.
Si vous êtes assujetti à un quelconque régime de bénéfices professionnels autre que les revenus fonciers, les montants de vos plus-values et moins-values seront équilibrés. A ce stade, l’imposition se calcule suivant le régime des plus-values professionnelles.
En cas de plus-value à court terme, c’est-à-dire en moins de 2 ans, elle sera soumise à l’IR selon la condition établie dans le barème progressif. S’il s’agit au contraire d’une plus-value à long terme, c’est-à-dire à plus de 2 ans, le montant est imposé à 34,5 %. Notez que le résultat de cession des parts en SCPI n’est pas forcément positif, il faut s’attendre à un déficit foncier. Ceci n’est pas très grave vu que l’investissement en SCPI est souvent un marché secondaire.
Exemple de calcul de plus-value issue de la vente de parts en SCPI
Supposons que le prix d’achat d’un bien immobilier dans le cadre d’un SCPI est de 400 000 €. Il est ensuite vendu à 470 000 €. Disons que le propriétaire a détenu ce bien pendant 22 ans. Par principe, la plus-value vaut 70 000 €. Après abattement de 1,65 % X 15 ans, puis 1,6 %, la plus-value imposable sera fixée à 51 555 €.
19 % de ce montant s’ajoute à l’IR, ce qui fait 9795,45 €. 17,2 % seront additionnés aux prélèvements sociaux, valant à 8867,46 €. En fin de compte, le montant de vos plus values réalisées est de 32 892,09 €
La loi de finances 2013 a instauré une surtaxe de 2 à 6 % dès que les plus values immobilières dépassent le montant de 50 000 €. Néanmoins, cette surtaxe n’est plus applicable depuis le 1er janvier 2016.
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Pour créer une Société Civile de Placement Immobilier ou SPCI, il y a certaines conditions qu’il faut respecter. Pour les conditions générales, il faut :
Pour les conditions spéciales, il faut que :