- La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière.
- Elle propose une réduction fiscale de 12, 18 et 21% selon la durée de l’investissement locatif (6, 9 ou 12 ans).
- L’éligibilité d’un investisseur au dispositif Pinel passe par de nombreuses conditions, dont le respect du plafonnement des loyers et celui des ressources des locataires.
- Le loyer en loi Pinel est déterminé en fonction de la surface habitable, la surface annexe, les plafonds de loyers et le coefficient multiplicateur. Tous ces éléments combinés donnent la surface utile.
- La terrasse est une surface prise en compte dans la détermination du loyer Pinel. Sa surface est néanmoins plafonnée à 9m².
Pour tout connaître du dispositif Pinel, consultez notre article : Loi Pinel : si je fais construire sur mon terrain !
Ce qu’il faut savoir sur le système Pinel
Si vous êtes un particulier souhaitant bénéficier du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, vous devez savoir qu’il implique à la fois un plafond de loyer et un plafond des ressources des locataires. Le plafond de loyer désigne le loyer maximum auquel peut prétendre le propriétaire pour louer son bien.
Un investissement dans le Pinel est envisageable pour plusieurs types de logements. Parmi ces logements sont ceux qui ont été acquis neufs, ceux en l’état futur d’achèvement, ceux en construction, etc. En Pinel, une révision de loyer peut se faire annuellement si l’indice de référence des loyers a augmenté. La date de révision doit être prévue dans le contrat de bail.
Pour en savoir plus sur l’investissement locatif, consultez notre article : loi Duflot ou loi Pinel ?
Surfaces et plafonds des loyers en Pinel
Pour calculer le loyer en Pinel, vous devez définir quelques notions indispensables, dont la surface habitable, les surfaces annexes, les plafonds de loyer et le coefficient multiplicateur. La surface habitable du logement désigne la surface disponible à l’état d’habitation.
Cette surface est notamment stipulée dans l’engagement de location du propriétaire. La surface habitable est donc la surface de plancher construite, réduite de celle occupée par les murs, les marches d’escaliers et les cloisons. En ce qui concerne les annexes, ce sont les surfaces destinées à l’usage exclusif de l’occupant et dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m. C’est le cas par exemple des terrasses. Toutefois, une exception est faite pour la maison individuelle en ce qui concerne la prise en compte de la surface du garage.
Pour évaluer le loyer Pinel, il faut donc évaluer la surface utile. La détermination du loyer se fait par la multiplication de la surface utile par le coefficient multiplicateur, et ensuite la multiplication de ce résultat par le barème Pinel.
Le barème Pinel correspond aux plafonds des loyers par m² selon les zones où se trouve le logement. Les plafonds des loyers du barème Pinel sont notamment les suivant : pour la zone A, il est de 12,50 euros/m², pour la zone A bis, il est de 16,83/m², pour la zone B1, il est de 10,07/m² et pour la zone B2, il est de 8,75/m². Par ailleurs, les charges du logement facturables au locataire par le propriétaire ne sont pas prises en compte dans le calcul du loyer Pinel.
Les terrasses et les jardins
Pour le calcul du plafond de loyer en Pinel, les terrasses à prendre en compte seront celles qui sont accessibles dans les étages supérieurs ou celles des rez-de-jardin qui sont au-dessus d’un parking sous-sol.
Ce sont donc les terrasses qui se trouvent sur des ouvrages enterrés ou semi-enterrés. La surface de la terrasse prise en compte est plafonnée à 9 m². Par contre, les terrasses en rez-de-jardin des maisons individuelles ne sont pas à prendre en compte, tout comme les jardins.
Les autres surfaces annexes prises en compte sont les balcons et les loggias. L’investissement locatif Pinel présente ainsi plus conditions à ne pas négliger.
Lisez aussi nos autres articles sur :
- L’investissement Pinel et l’investissement dans le locatif : prise en compte du garage en loi Pinel
- Les plafonds de loyers et plafonds de ressources pour le système Pinel : Loi Pinel : liste des zones !
- Vérifiez son éligibilité au dispositif Pinel : faire une simulation Pinel !
Pour s’assurer de faire un bon investissement Pinel, il faut anticiper le rendement exigé. Pour ce faire, il faut estimer ce rendement du bien immobilier en comparaison avec d’autres types de placements financiers traditionnels. Le rendement brut idéal pour ce genre d’investissement est d’environ +5,5 ou 7%. Ceci correspond à la rentabilité de la location additionnée de la plus-value du bien immobilier. Pour avoir une étude approfondie de votre projet d’investissement immobilier, faites appel à un expert !