Calcul loyer dans le cadre loi pinel

Si vous débutez dans l’investissement locatif, commencez par consulter notre article, à qui peut-on louer en loi Scellier ?

Calculer le loyer Pinel

Les dispositifs de défiscalisation présentent des avantages non négligeables en matière d’investissement locatif. C’est le cas du dispositif Pinel, en application depuis le 1^er septembre 2014, qui implique des plafonnements pour les loyers qui doivent être respectés.

Pour investir dans le Pinel, vous ne devez donc pas dépasser un loyer maximal. Le calcul du loyer Pinel se fait à travers trois éléments : le coefficient multiplicateur, la surface habitable du logement et les plafonds de loyer correspondant à la zone du logement. Le coefficient multiplicateur se détermine par la formule suivante : coefficient multiplicateur = 0,7 + (19 / surface utile). Sa valeur ne doit pas dépasser 1,2 et est arrondie à la décimale la plus proche. Par ailleurs, le barème du loyer Pinel varie selon les zones où se situe le logement.

Pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, consultez notre article : quels sont les avantages de la loi Scellier ?

Les surfaces à prendre en compte et le plafond de loyer Pinel

Pour le calcul du loyer Pinel, il vous faut déterminer la surface habitable. Elle correspond à la surface destinée à l’usage d’habitation et dont la hauteur sous plafond est supérieure ou égale à 1,80 m, à laquelle sera ajoutée la moitié des surfaces annexes (les annexes sont plafonnées à 8 m²). Dans le Pinel, les balcons, les terrasses ainsi que les loggias font partie des annexes. En ce qui concerne le plafond de loyer, il faudra tenir compte de ce que l’on appelle « la surface pondérée ». La surface pondérée désigne la surface habitable à laquelle est rajoutée la moitié des surfaces annexes, les annexes étant toujours plafonnées à 8 m².

Comme nous l’avons mentionné, le loyer Pinel dépend de la zone du logement. C’est donc la même chose pour le calcul du plafond de loyer. Pour obtenir le loyer maximum d’un logement Pinel, on multiplie le plafond de la zone par le coefficient correspondant (0,7 + 19 / surface pondérée), puis on multiplie le résultat par la surface pondérée.

Conditions pour l’éligibilité au dispositif Pinel

Pour pouvoir réaliser un investissement via le procédé Pinel, vous devez respecter certaines conditions. Par exemple, il existe un plafond des ressources pour les locataires. Les revenus des locataires ne doivent donc pas excéder un certain montant. Notez par ailleurs que le respect du plafond des ressources du locataire s’apprécie seulement à la signature du bail. Une autre des conditions d’éligibilité est le respect des plafonds de loyers selon les zones A bis, A, B1 et B2. Ces plafonds sont par ailleurs révisés au 1^er janvier tous les ans. Vous aurez également à respecter la durée de l’engagement de location qui varie de 6, 9 ou 12 ans, et qui permet à l’administration fiscale de certifier que vous vous engagez réellement à louer votre bien durant ces périodes.  En ce qui concerne la déclaration de votre investissement dans le Pinel, vous devez calculer les revenus à déclarer et savoir quelle est la réduction d’impôt applicable. Vous devrez donc soustraire vos charges des revenus fonciers.

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