Calcul du véritable rendement locatif immobilier

Le véritable rendement locatif immobilier se calcule par : l’évaluation de la rentabilité brute : loyer mensuel x 12 /100
Mais il faut aussi prendre en compte certains paramètres, dont les charges et la fiscalité. Ensuite, il faut également calculer la rentabilité nette minorée des charges pour dresser un plan de financement détaillé et exempt de fautes.
Il faut alors déduire du loyer toutes les charges déductibles mais non récupérables (frais occasionnés par les changements de locataires, comme les honoraires des syndics et autres).
La formule finale est donc : (loyers mensuels x 12 x 100 – tous les frais) / prix d’achat

L’investissement dans le secteur immobilier, principalement le locatif, attire énormément de Français actuellement. Il est vrai que la rente locative est assez conséquente. Toutefois, pour réussir dans cet univers, il faut suivre certaines règles. Pour vous aider, consultez notre article : je réussis mon premier investissement locatif : utilisez un calculateur !

La rentabilité non déduite des charges

Le calcul du rendement locatif est nécessaire pour déterminer la rentabilité d’un investissement immobilier. Cela passe par l’évaluation de la rentabilité brute.

Le rendement brut s’obtient en multipliant le loyer mensuel par 12 et, ensuite, en divisant le résultat obtenu par le prix d’achat du logement. Il faudra à nouveau multiplier le résultat final par 100. Ainsi, pour un loyer de 500 euros et un prix d’achat de 70 000 euros, la formule s’écrit comme ceci : 500 x 12/ 70 000 x 100.

Ce résultat est utile surtout pour comparer les biens entre eux avant son acquisition. Mais le calcul n’est pas précis, car plusieurs autres facteurs devront être pris en compte comme la fiscalité ou les charges.

Le même mode de calcul est emprunté par les vendeurs et agents immobiliers lors des transactions immobilières comme dans le cas d’un crédit immobilier. Seulement, beaucoup de frais sont omis, ce qui ne permet pas de dégager un résultat fiable. C’est pour cette raison qu’il est toujours conseillé d’effectuer un calcul de la rentabilité réelle.

Les revenus fonciers générés par ce genre d’investissement sont une raison suffisante pour s’y impliquer. Pour en savoir plus, consultez notre article : tout savoir sur l’investissement immobilier ?

Guide de la
Loi pinel
investir dans l’immobilier
Télécharger

La rentabilité nette minorée des charges

Ce second calcul permet d’obtenir davantage de précision quant au rendement de l’investissement locatif. Il faut ainsi prendre toutes les dépenses et les rentes foncières, donc ceux provenant du bien acheté. Le but est de dresser un plan de financement exempt de fautes et bien détaillé.

Pour ce faire, il faut soustraire du loyer toutes les charges déductibles mais non récupérables, à savoir, la taxe foncière et les frais de gestion. Par définition, les charges non récupérables sont les frais occasionnés par les changements de locataires, ceux engagés dans les honoraires des syndics et autres.

La taxe foncière est basée sur un mois de loyer, les frais de gestion concernent les frais de copropriété et les diverses assurances contre les risques en rapport avec la location.

La formule pour calculer le rendement net consiste à multiplier les loyers mensuels par 12 puis par 100 et à en déduire tous les frais. Puis, il faut diviser le résultat par le prix d’achat. Elle se traduit ainsi : (loyers mensuels x 12 x 100 – tous les frais) / prix d’achat.

La rentabilité réelle et les avantages fiscaux

La fiscalité est un paramètre important dans le calcul du rendement lié à la gestion locative, tout comme la vacance locative ou le déficit foncier. Le calcul de la rentabilité locative nette et les avantages fiscaux est d’autant plus important pour avoir un rendement net.

Il faut prendre toutes les déductions obtenues suite à l’application des différentes réglementations comme la loi Pinel par exemple. Puis, vous devriez les intégrer aux recettes et aux travaux de réhabilitation. C’est l’étape la plus complexe dans le calcul du rendement de location mais elle permet de dégager des chiffres concrets.

Suite à tous ces calculs, un écart se remarque toujours entre les deux types de rentabilité : brute et nette. Mais un vrai investissement rentable ne dépend pas que de la rentabilité, il faut s’assurer de sa stabilité et avoir un contrat durable.

Reçevez le
Guide offert
et votre simulation

FAQ

En France, vous disposez de plusieurs outils de défiscalisation immobilière. Chacun d’eux propose ses propres avantages, mais aussi ses propres conditions d’éligibilité. La loi Pinel est actuellement celle qui est la plus populaire, avec environ 21% de réduction fiscale. Sinon, la loi Censi-Bouvard est aussi recommandée pour la location meublée.