Calcul du déficit foncier imputable sur le revenu global

Le déficit foncier se rencontre lorsque les charges d’un propriétaire louant un bien (charges tels que les travaux, l’entretien, la taxe foncière, l’assurance vie…) sont plus élevées que les loyers perçus, donc les revenus locatifs.
Pour faire le calcul du déficit foncier imputable au revenu global, il faut :
calculer la totalité des revenus immobiliers bruts
calculer les intérêts d’emprunt ou les charges financières et les autres charges
calculer la différence entre le revenu brut total et les intérêts d’emprunt. Si le résultat est négatif, c’est un déficit qui peut être imputé aux revenus fonciers.
déduire des intérêts d’emprunt sur les autres charges. Si le résultat est négatif, il peut être déduit des revenus globaux dans la limite de 10 700 euros par an.

Les revenus fonciers sont ce qui attire les investisseurs actuellement. Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre article : qu’est ce que la loi Monuments Historiques ?

Les conditions d’imputation du déficit

Le déficit est imputable sur le revenu global sous certaines conditions. Il est plafonné notamment à une valeur de 10 700 euros par an. De plus, le bien doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.

Par ailleurs, la fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunts est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le déficit foncier est donc un mécanisme qui permettra à un individu qui a réalisé un investissement locatif de réduire son impôt sur le revenu. Autrement dit, il permet aux propriétaires de réduire leur facture fiscale en déduisant une partie de leurs charges de leur revenu imposable global.

L’investissement locatif est un secteur encore prometteur actuellement. Pour optimiser vos revenus fonciers, consultez notre article : qu’est ce que la loi Malraux ?

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Calculer le déficit d’un investissement foncier

Pour calculer le déficit, il est tout d’abord nécessaire de calculer la totalité des revenus immobiliers bruts, les intérêts d’emprunt que l’on peut également qualifier de charges financières et les autres charges, que nous verrons un peu plus tard.

Il faudra ensuite calculer la différence entre le revenu brut total et les intérêts d’emprunt. Si le résultat est négatif, c’est un déficit déductible des revenus fonciers pour les années à venir. Il faut faudra ensuite déduire des intérêts d’emprunt sur les autres charges. Si le résultat est négatif, il peut être déduit des revenus globaux dans la limite de 10 700 euros par an. S’il y a un surplus, il peut être reporté sur les rentes foncières des années suivantes.

Autres spécificités du déficit

L’imputation du déficit sur l’ensemble des revenus s’applique aux rentes foncières provenant d’immeubles directement détenu par le propriétaire ou par une société civile immobilière n’étant pas soumise à l’impôt sur les sociétés.

En ce qui concerne les charges déductibles, elles sont constituées par la taxe foncière, les travaux d’entretien, les réparations ou encore les primes d’assurance vie, les frais de gardiennage, les charges de copropriété… La somme de ces charges peut ainsi créer un déficit qui pourra être imputable sur les revenus.

Par ailleurs, il est impossible pour un contribuable sous le régime micro-foncier de générer un déficit, du fait de l’absence de charges déductibles. Notez par ailleurs qu’étant un déficit catégoriel, l’investisseur doit commencer par soustraire les dépenses déductibles du revenu foncier.

Il est donc important de retenir que si l’intégralité des charges n’est pas couverte par les rentes foncières, il s’agit d’un déficit, déficit imputable aux revenus globaux dans la limite de 10 700 euros par an.

Notez également que plusieurs lois régissent l’encadrement des déficits fonciers (Code général des impôts, loi de finances pour 1993 pour la mise en place d’imputation des déficits fonciers, etc.). Il vous sera toujours favorable de les consulter et de comprendre le fonctionnement des différents régimes fiscaux.

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FAQ

Il existe plusieurs astuces pour réussir un investissement en déficit foncier : investir dans le cadre du dispositif Pinel optimisé au déficit foncier, faire une déduction des intérêts d’emprunt, faire des travaux d’amélioration de l’habitation, toucher une indemnité de rachat de prêt, ou encore bénéficier des frais de copropriété.