- Le calcul du déficit foncier n’est pas toujours évident, et il est nécessaire d’en comprendre les différents aspects pour ne pas se perdre dans les comptes.
- Cela vous concerne, surtout si vous souhaitez en savoir davantage sur l’investissement locatif.
- Pour calculer le déficit foncier imputable aux revenus fonciers, il faut :
- calculer les revenus bruts (loyers),
- calculer les intérêts d’emprunt ou charges financières,
- et ensuite calculer les autres charges
- déduire les charges provenant des intérêts d’emprunt du revenu brut (revenus locatifs)
Réussir dans l’investissement locatif nécessite une bonne maîtrise du domaine. Pour ce faire, commencez par lire notre article : comment réduire ses impôts fonciers ?
Qu’est-ce que le déficit en investissement foncier ?
Il est stipulé dans la loi de 1993 (loi Balladur) qu’un propriétaire d’un bien immobilier dont les charges sont plus élevées que les revenus relatifs à ce bien est confronté à un déficit, lequel lui permettra de déduire la différence de ses revenus globaux, donc autres que les loyers perçus. Autrement dit, il vous permet de ne pas subir d’impôt sur les revenus fonciers à hauteur de vos charges.
Pour savoir comment optimiser vos revenus fonciers, consultez notre article : qu’est ce que la loi Malraux ?
Calculer le déficit foncier imputable aux revenus fonciers
Le déficit pour un investissement foncier est reporté sur le revenu global du propriétaire pour le déficit provenant des dépenses déductibles qui sont autres que les intérêts d’emprunt. Nous désignons par le terme « intérêts d’emprunt » les charges incluant les intérêts du crédit bancaire mais aussi les frais d’assurance d’emprunt du bien.
Si les loyers sont inférieurs aux intérêts payés, le surplus ne peut pas être déduit de l’ensemble de vos revenus, mais sera imputable équitablement sur les rentes foncières des 10 prochaines années. Il est important de souligner que le déficit n’est applicable que pour une location vide, au régime du réel.
Pour calculer le déficit, il faut procéder en étapes. La première étant de calculer les revenus bruts (loyers), les intérêts d’emprunt ou charges financières, et ensuite les autres charges. Nous déduisons ensuite les charges provenant des intérêts d’emprunt du revenu brut (revenus locatifs).
Si le résultat est négatif, le déficit n’est déductible que des rentes foncières et non de l’ensemble de vos revenus. Vous retenez donc ce chiffre pour le calcul de vos impôts. Il faut maintenant déduire les autres charges (non financières). Le déficit provenant des autres charges est cependant imputable sur les revenus totaux s’il est inférieur au plafond de 10 700 euros.
Suite à l’imputation du déficit sur le revenu global, le surplus éventuel sera toujours reporté pour les dix années suivantes. Vous pourrez ensuite procéder au calcul de l’impôt sur le revenu imposable avec les tranches marginales d’imposition et les prélèvements sociaux.
Les charges déductibles
Pour déterminer votre revenu net, vous devez lister explicitement les charges déductibles des revenus. Elles sont notamment : les primes d’assurance, la taxe foncière, les dépenses de travaux, les provisions pour dépenses et charges de copropriété, les frais de conciergerie et de gardiennage, entre autres.
Par contre, tous les travaux réalisés par un propriétaire ne génèrent pas forcément un déficit. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne font effectivement pas partie des charges déductibles, contrairement aux dépenses de réparation et d’entretien.
Vous savez maintenant comment fonctionne le mécanisme de déficit. Vous pouvez vous référer aux textes relatifs au déficit pour encore plus d’informations.
- Lisez également nos autres articles :
- Quels sont les travaux réalisés qui vous sont bénéfiques pour un investissement dans le locatif : quelles charges pour le déficit foncier ?
- Que peut-être imputé à vos revenus globaux : déficit foncier : c’est quoi ?
- Les intérêts d’emprunts peuvent être engloutis par vos revenus locatifs. Votre revenu foncier constitue ainsi un déficit imputable sur le revenu puis à votre impôt : comment déclarer le déficit foncier en SCI ?
Pour déclarer son déficit foncier, il faut utiliser le formulaire annexe à la déclaration des revenus qui est le formulaire CERFA 2044 ou 2044- SPE qui est relatif à la déclaration des revenus fonciers.