Calcul déficit foncier imputable revenu global

En étant sous le régime réel, un propriétaire bailleur peut créer un déficit foncier pour amoindrir son imposition.
L’imputation d’un déficit foncier doit se faire en général sur le revenu foncier. Mais dans la mesure où le montant est trop important, il est possible de le déduire sur le revenu global.

Consultez notre article : comment faire l’imputation du déficit foncier sur la plus-value ? pour en savoir plus sur les déficits fonciers et l’imputation des déficits fonciers.

Comment créer un déficit dans un investissement foncier ?

Tout propriétaire bailleur est tenu d’effectuer à sa charge les travaux de grosses réparations au sein des locaux loués. D’autres charges locatives au profit du propriétaire s’ajoutent à cela. Toutefois, ces montants peuvent excéder les rentes foncières perçues. C’est à ce moment-là que le déficit se crée. En effet, c’est le résultat déficitaire du bénéfice foncier.

Nombreuses sont les dépenses qui permettent de réaliser un déficit sur l’investissement foncier. À titre d’exemple, on peut citer :

  • la taxe foncière ;
  • les primes d’assurances ;
  • la charge de copropriété ;
  • les intérêts du crédit immobilier ;
  • la gestion des loyers ;

D’une manière générale, le montant déficitaire s’impute sur le revenu de même nature. Mais si le déficit est trop important, il est possible de le déduire sur le revenu global. Toutefois, une limite annuelle de 10 700 € par foyer fiscal est à prendre en compte. Mais le reste du déficit ne sera pas perdu. Il sera reporté sur quelques années à venir.

Pour en savoir plus sur le revenu imposable, l’assurance vie, les revenus locatifs, les loyers perçus et l’investissement locatif en général, consultez notre article : qu’est ce que le déficit foncier ?

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Mode de calcul du montant déficitaire

Le déficit issu d’un investissement foncier se calcule en plusieurs étapes :

  • tout d’abord, il faut calculer les revenus tirés de l’immobilier en location, les intérêts d’emprunt et les autres charges déductibles des revenus ;
  • ensuite, le calcul s’enchaîne sur la déduction des intérêts bancaires sur le revenu perçu. Si le résultat est négatif, le déficit est en place. Mais l’imputation du déficit se fera uniquement sur le revenu foncier ;
  • enfin, l’imputation des autres dépenses sur les revenus nets peut avoir lieu. À ce stade, le montant déficitaire est déductible sur le revenu global en respectant la limite précitée.
  • Le montant restant sera déductible des revenus fonciers des dix années

Pour bénéficier de la réduction d’impôt issue d’un déficit, les documents suivants doivent être joints au dossier de déclaration de revenus :

  • Les pièces justifiant l’existence des charges déductibles ;
  • Les factures justifiant le montant des travaux engagés ;
  • Les tableaux d’amortissement mettant en valeur le montant des intérêts de prêts ;
  • Les relevés de comptes bancaires sur lesquels les intérêts d’emprunt sont débités.

Le montant déductible sur le revenu global

Dans le cadre de l’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global, les charges financières n’entrent pas dans le calcul. Il s’agit des intérêts bancaires et les frais assimilés. Par contre, tout le reste est imputable sur les revenus imposables du propriétaire. Si le montant ne dépasse pas le seuil convenu, la totalité du déficit sera déduite.

Autrement, l’excédent sera fractionné et reporté aux revenus globaux durant les 6 années à venir. Cette fraction doit être équitable pour se faire valoir. L’imputation des déficits fonciers sur les revenus globaux s’adresse non seulement aux particuliers investisseurs, mais aussi aux sociétés civiles de placements immobiliers et société civile immobilière.

En contrepartie de l’avantage fiscal, les contribuables sont tenus de conserver le bien en situation déficitaire durant au moins 3 ans. Sinon, ils seront dans l’obligation de restituer la réduction d’impôt reçue à titre de cette opération. À titre d’information, le régime fiscal micro foncier ne peut pas créer de déficit du fait de l’abattement forfaitaire au lieu des frais réels.

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En étant soumis à un déficit foncier, le contribuable bénéficie plus d’importante économie d’impôt du moment où sa tranche marginale d’imposition est élevée.

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