Calcul de la surface pondérée loi pinel

La surface habitable d’un logement est égale à la surface totale disponible à l’état d’habitation.
Les espaces occupés par les murs, les cloisons, les marches d’escaliers, les portes et les fenêtres sont donc exclus. De même que les surfaces comme les sous-sols, les balcons, les terrasses, les remis, les garages… qui ne sont pas non plus considérées.
Selon le code de la construction et de l’habitation, les espaces ayant une hauteur sous-plafond de moins de 1,80m ne sont pas plus pris en compte.
En loi Pinel, la notion de la surface annexe et de la surface pondérée compte énormément dans la détermination du plafond du loyer. Pour le calcul, la surface pondérée Pinel est égale à la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse, garage, cave…). Ces surfaces annexes ne doivent pourtant pas dépasser 8m².

Pour l’optimisation d’un investissement locatif avec le système Pinel, consultez notre article : loi Pinel et revenu fiscal de référence.

Définition de la surface habitable

En immobilier, la surface habitable du logement désigne la surface totale disponible à l’état d’habitation. Sont donc exclus de cette surface les espaces occupés par les murs, les marches d’escaliers, les cloisons ainsi que les portes et fenêtres. Les différents espaces ne faisant pas partie de la surface habitable, tels que les sous-sols, les remis, les balcons, les terrasses, les garages, etc., tout comme les espaces ayant une hauteur sous plafond en dessous de 1,80 m, qui sont explicitement détaillés dans le code de la construction et de l’habitation. Pensez ainsi à consulter ce code pour encore plus d’informations sur les distinctions entre surface habitable, surface annexe et surface pondérée.

Pour comparer la loi Pinel et ses avantages en termes d’investissement locatif, consultez l’article : tout sur la loi Duflot !

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Surface habitable et surface pondérée avec le système Pinel

Un investissement locatif réalisé avec le dispositif Pinel est soumis à un plafonnement de loyer, et ne peut donc pas aller au-delà d’un loyer maximal. Pour déterminer ce plafond de loyer, il est nécessaire de préciser que la surface habitable dans ce type d’investissement prend en compte quelques surfaces annexes en tant que surface utile ou habitable.

C’est le cas par exemple du balcon, de la terrasse, de la cave, du garage, entre autres. Par ailleurs, le calcul de la surface pondérée se fait donc en augmentant la surface habitable par la moitié de la surface des annexes. Cette somme des annexes ne doit pas dépasser les 8 m².

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Plafond de loyer et plafond de ressources

La détermination de la surface pondérée est donc nécessaire pour le calcul du loyer maximal. Le calcul du plafond de loyer Pinel s’obtient en multipliant le barème Pinel (plafonds du loyer) par le coefficient multiplicateur, puis en multipliant le résultat par la surface utile.

Les plafonds de loyer sont différents selon la zone du logement. Il est important de noter que mis à part les loyers, il existe également un plafond des ressources pour les locataires en Pinel. Le dispositif vise ainsi un certain équilibre entre les ressources des locataires et leurs loyers.

Ces plafonnements doivent ainsi être respectés au risque de mettre en cause les réductions d’impôt sur les revenus dans un investissement Pinel. En dehors du fait que les ressources du locataire Pinel ne doivent pas dépasser un certain montant, le locataire doit également avoir son propre foyer fiscal et occuper le logement en tant que résidence principale.

En cas de cession de bien immobilier, certaines conditions sont également à prendre en compte pour le système Pinel. C’est le cas, par exemple, pour la vente en état de futur d’achèvement, c’est-à-dire que le bien à céder est encore inexistant ou en cours de construction. L’investisseur devient dans ce cas propriétaire du terrain dès la signature du contrat de vente, mais n’est propriétaire du logement qu’au cours de sa construction.

Les conditions du dispositif Pinel sont diverses et nécessitent que vous vous y penchiez sérieusement afin d’en comprendre le fonctionnement, et bénéficier ainsi des avantages fiscaux de manière optimisée.

 

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FAQ

La loi Pinel existe depuis 2015. Mais elle est rétroactive et concerne tous les logements construits entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2017. Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 depuis le début de l’année 2018.