L’investissement immobilier locatif consiste en un achat en vue d’une location d’un bien, principalement un logement, appartement ou bâtiment entier. La création ou non d’une SCI est fonction des situations, des besoins et des attentes de chaque investisseur dans l’immobilier ; acquérir en SCI ou en nom propre ? Voilà une question qui préoccupe plus d’un. Effectivement, étant donné que la somme consacrée une telle acquisition est énorme, il convient de bien étudier au préalable les démarches à suivre.
- L’investissement en SCI est régi par la loi
- Cette législation autorise l’octroi de bénéfices fiscaux
- Quels avantages personnels pour les membres d’une SCI ?
La SCI et la législation
Selon la législation, notamment pour la loi Pinel, une SCI n’a pas le droit d’exercer une activité commerciale. Ses activités sont limitées à l’achat et à la possession de biens immobiliers.
Par ailleurs, placer la pierre dans les contrats d’assurance vie constitue un autre point caractéristique. Certains établissements assureurs présentent aujourd’hui, dans certains contrats, des unités de compte destinées à l’investissement immobilier, comme les SCI.
Toujours d’après la loi Pinel, celle qui remplace la loi Duflot, les plus-values réalisées à partir des revenus locatifs sont partagées proportionnellement au nombre de parts de chaque associé. Elles sont soumises à l’impôt sur le revenu.
Pour mieux orienter votre investissement immobilier en fonction de ces informations, consultez aussi notre article : simulation impôt revenu avec la loi Pinel !
Dans quels cas l’investissement en SCI est-il avantageux ?
Une SCI est formée d’amis, de membres de la famille ou d’investisseurs. Le plus avantageux, c’est que les membres de la famille forment eux-mêmes la SCI, notamment si l’investisseur envisage la transmission de son patrimoine à ses descendants.
À rappeler que la formation de la SCI familiale peut s’effectuer avant ou après l’investissement. Au moment de la transmission, des parts sociales ayant appartenu aux parents deviennent propriétés des enfants. Et justement à ce propos, les parents ont le droit d’octroyer une partie équitable ou minoritaire.
Tout naturellement, les enfants deviennent associés de la société civile immobilière. Une quote-part des ressources financières résultant du bien appartient aux enfants. Ceux-ci doivent déclarer ces revenus locatifs afin de réaliser le calcul de leurs impôts sur le revenu.
La SCI est régie par le régime des revenus fonciers si le bien est proposé en location nue. Par contre pour un bâtiment mis en location meublée par la SCI, cette location est considérée comme une opération commerciale. Les loyers perçus sont alors soumis à l’impôt sur les sociétés. D’autres conditions peuvent être à remplir concernant cet impôt sur les sociétés. Le mieux, c’est de s’informer au préalable.
Toujours pour en savoir à ce sujet, et ainsi mieux optimiser votre investissement, découvrez également notre article : qu’est ce que la loi Duflot !
Quels autres avantages de créer une SCI ?
La SCI permet de mutualiser les charges, mais aussi de minimiser des coûts d’achat à l’investissement. Elle permet, en outre, de protéger un patrimoine.
D’un point de vue fiscal, la SCI constituée entre membres d’une famille procure un atout. En effet, il y a exonération de droits de mutation en cas de donation de parts aux autres associés.
Le principe du démembrement peut aussi être appliqué dans le cadre d’une SCI. Ainsi, à l’extinction de l’usufruit – l’acquéreur -, par exemple, la nue-propriété est automatiquement transmise aux autres membres de la SCI.
Par ailleurs, une résidence principale gérée en nom propre suppose le paiement d’impôts allant jusqu’à -30% du coût total du bien. Géré en SCI, le même bien n’est pas soumis à cette imposition.
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FAQ
Une SCI peut être formée de personnes physiques, majeures ou mineures ayant un représentant légal. Elle est établie pour une durée maximale de 99 ans. Elle est réglementée par le Code Civil, articles 1832 et suivants, mais le règlement intérieur est déterminé par les associés eux-mêmes. Dans le cas d’une faillite, les associés créanciers qui prévoient de reprendre leurs fonds sont obligés de procéder d’abord à une action contre la SCI. Ceci protège les associés.
