Le démembrement de propriété consiste en une séparation de la pleine propriété d’un patrimoine. Deux parties ont des droits sur un bien démembré : ce sont le nu-propriétaire et l’usufruitier. Ce partage est mentionné expressément dans un document signé par les deux entités. L’investissement en nue propriété acheter maison pour louer ses parents se rencontre souvent chez les contribuables présentant une forte pression fiscale. C’est pour cela que le démembrement d’un bien devient de plus en plus pratiqué en raison des atouts qu’il procure, portant notamment sur l’imposition.
- Transmettre un bien en procédant d’abord à son démembrement
- Enfants usufruitiers : cela influe sur le coût des impôts défiscalisation immobilière
- L’intérêt de démembrer une épargne assurance vie
Démembrer un bien en vue d’obtenir une diminution des droits de donation
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Donner en succession un bien démembré : pour réduire les droits de mutation
Souvent, le démembrement de propriété se déroule entre familles. Il s’agit en effet d’un moyen facile, et surtout moins onéreux, pour un parent de donner la nue-propriété à ses proches – à ses enfants par exemple – et d’exercer son droit d’usufruitier.
La transmission du patrimoine immobilier devient ainsi moins coûteuse en raison d’abattements fiscaux autorisés par la loi Pinel. Le montant de la donation connaît une réduction ; les droits de donation sont déterminés en fonction de la nue-propriété et non selon la valeur totale du bien.
En parallèle, un autre avantage y est relié. Effectivement, à l’extinction de l’usufruit, c’est-à-dire au décès du parent, les droits des enfants ne se limitent plus à la nue-propriété, car la pleine propriété du bien leur revient. Autrement dit, ils reçoivent la valeur en pleine propriété.
Pour mieux comprendre ce système avant de départager votre patrimoine immobilier, découvrez notre article : acheter maison pour louer ses parents !
Optimiser le coût des impôts en léguant l’usufruit aux descendants
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Les enfants sont usufruitiers : quels atouts ?
Si le bien démembré fait l’objet d’une location, les usufruitiers ont le droit de percevoir les revenus fonciers. En procédant de cette manière, les parents apportent une aide financière à leurs enfants.
En effet, ne percevant plus de loyers, ils minimisent ainsi le coût de leurs impôts sur le revenu. Une autre facette de cette optimisation fiscale, c’est l’exonération de l’Impôt sur la Fortune. Effectivement, selon la législation, il appartient aux usufruitiers de s’acquitter de l’ISF.
Transmettre l’usufruit à des enfants qui ne sont pas sujets à l’ISF permet donc de retirer la valeur de l’usufruit de l’assiette de calcul.
C’est ce que l’on appelle la défiscalisation immobilière. Lisez notre article pour savoir que faire de vos revenus fonciers.
Quel intérêt de souscrire une assurance vie avec démembrement ?
Le démembrement porte souvent sur des biens immobiliers – à l’instar des terrains, entrepôts, bâtiment entier, appartement -, mais peut également concerner les produits financiers. Il se peut alors que la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance-vie fasse l’objet d’un démembrement.
De ce fait, l’épargne constituée est due à l’usufruitier, celui-ci ayant pleinement le droit d’en disposer. Au terme du démembrement ou si l’usufruitier meurt, le nu-propriétaire est en droit de posséder la valeur de la pleine propriété.
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FAQ
Dans le cas où l’usufruit ou la nue-propriété sont mis en vente, le montant des plus-values immobilières taxables seront déterminées en fonction du délai de détention, du prix de vente et du prix d’achat. La vente d’une partie du bien immobilier – l’usufruit ou la nue-propriété – est exonérée d’impôt si ce bien est occupé à titre de résidence principale.
