Le démembrement de propriété consiste en une séparation en deux de la pleine propriété d’un bien : l’usufruit et la nue-propriété. Une personne, l’usufruitier jouit des résultats de l’usufruit – utiliser le bien et en percevoir les revenus – et une autre, le nu-propriétaire ayant le droit d’aliénation, profite de la pleine appropriation du bien une fois que l’usufruitier se trouve dans l’incapacité d’exercer ses droits ; c’est l’extinction de l’usufruit. Cette division du bien procure divers avantages notamment en matière de transmission.
- Avantage fiscal du démembrement en cas de transmission d’un bien immobilier
- Les rôles du nu-propriétaire et de l’usufruitier
- Le cas d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement
Transmission d’un bien : profiter d’une réduction fiscale grâce au démembrement !
La plupart du temps, on parle de démembrement pour un patrimoine immobilier. La transmission du bien se fait uniquement sur la nue-propriété. De ce fait, sa valeur est égale à une partie du prix total de l’immobilier en nue-propriété.
C’est le cas par exemple lorsque les parents lèguent la nue-propriété d’un bien à un descendant. À leurs décès, celui-ci jouit tout naturellement de la pleine propriété du patrimoine sans qu’il doive s’acquitter des frais en sus.
En d’autres termes cette optimisation fiscale joue en faveur du descendant. Ce démembrement de bien immobilier au profit des enfants est très pratiqué en raison de l’avantage fiscal qui en découle. En effet, la quote-part de l’usufruit peut être exonérée d’imposition vu que légalement, il appartient à l’usufruitier de s’acquitter de l’impôt sur la fortune.
Or, si un enfant usufruitier n’est pas assujetti à cet impôt, ceci suppose que la valeur de l’usufruit doit être exclue de cet impôt. À noter que la valeur en nue-propriété et celle de l’usufruit sont déterminées proportionnellement à la valeur en pleine propriété.
L’usufruit et la nue propriété sont des termes spécifiques pouvant être incompréhensibles pour beaucoup. Pour mieux les comprendre, découvrez notre article : le démembrement de propriété peut être temporaire ou viager ?
Démembrement et gestion du bien
Dans le cadre d’un démembrement, la gestion de patrimoine est entre les mains du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Le premier a le droit de vendre ou de louer le bien et d’en percevoir les revenus fonciers. Ceci peut présenter un investissement immobilier rentable car cela permet à l’auteur d’un investissement en nue-propriété de se faire des revenus complémentaires pendant la durée du démembrement.
Le deuxième, quant à lui, est autorisé à s’occuper des dépenses afférant au bien, telles que les taxes locatives. Toujours en parlant de gestion patrimoniale, il convient de noter que cette tâche peut être confiée à des professionnels, comme les SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier. C’est bien plus facile, et fiable !
Démembrement et logement VEFA
Un logement en cours de construction et sera prochainement mis en vente, ou classé VEFA, procure un intérêt financier énorme lorsqu’il est démembré, et lorsqu’il est investi dans la loi. En effet, l’achat se fait à seulement 50% du prix, et ce, tout en étant exonéré d’impôt. Dans ce sens, l’acquisition de la nue-propriété est bénéfique, mais il faut retenir que le démembrement devient valable seulement à partir de la date de livraison, et non au moment de la signature du contrat.
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FAQ
En cas de démembrement de son patrimoine immobilier, le souscripteur d’une assurance vie mentionne dans le contrat des bénéficiaires indivis : l’usufruitier et le ou les nu-propriétaire. Le partage du bien n’a lieu alors qu’au décès de l’assuré.
Lors d’un démembrement temporaire, l’usufruitier a les obligations de restitution du bien au nu-propriétaire et doit fournir certains travaux, à l’exemple de la mise aux normes de l’installation électrique.
