Rattacher sa résidence principale à une SCI (société civile immobilière) apporte énormément d’avantages. Le principal atout est que le bien immobilier est soumis au régime des plus-values et enregistre donc des avantages fiscaux exceptionnels. De plus, il est tout à fait possible de bénéficier d’une exonération fiscale sur ses revenus fonciers et sa value immobilière.
Pour mieux vous informer sur le sujet, découvrez notre article : impôt sur la fortune immobilière et SCI : que retenir ?
Habitation principale en SCI : une exonération des plus-values à la revente
À l’acquisition d’un logement utilisé comme maison principale, beaucoup de personnes songent à créer une SCI ou Société Civile Immobilière. Mais est-ce une bonne idée ? Pour y répondre, il faut savoir que les biens immobiliers appartenant à une SCI sont soumis au régime des plus-values.
Les immeubles concernés sont les immeubles commerciaux, les habitations et les terrains. Les apports de titres de sociétés immobilières transparentes et les titres de certaines sociétés à prépondérance immobilière sont également concernés.
Il y a plusieurs possibilités d’exonération dont :
- Les apports d’immeubles détenus depuis plus de 22 ans
- L’apport de l’immeuble en tant qu’habitation principale par l’investisseur
- Les apports d’immeubles dont le prix est inférieur ou égal à 15.000 euros
- L’apport effectué par un retraité ou un titulaire d’une carte d’invalidité. Il faut toutefois que le revenu fiscal de référence ou RFR ne dépasse pas un certain seuil, et que le contribuable ne soit pas passible de l’IFI à l’avant-dernière année précédent celle de son apport.
Pour mieux comprendre, le fait de réaliser un apport un bien immobilier à une SCI constitue une cession à titre onéreux. Le régime des plus-values immobilières des particuliers conditionne donc la taxation du bien (logement principal ou résidence secondaire, ou même local commercial) en cas de plus-value d’apport. Seule la plus-value effectuée sur le logement principal est exonérée.
Pour que vous puissiez mieux évaluer les méthodes de constitution de votre patrimoine immobilier, lisez aussi notre article : tout sur l’ISF !
Comment calculer la plus-value imposable d’un capital immobilier en SCI ?
Pour le calcul des impôts sur le revenu et des prélèvements sociaux, la plus-value immobilière fait l’objet d’un abattement pour une durée de détention. Pour calculer la plus-value réalisée, il faut faire la différence entre la valeur réelle des parts sociales remises en contrepartie de l’apport (lesquelles sont majorées des espèces reçues ou du passif transmis à la SCI) et du prix d’acquisition de l’immeuble, lequel sera majoré de certains frais comme les frais d’acquisition et des dépenses de travaux.
Cette plus-value bénéficie encore d’un abattement de 6% par année de détention au-delà de la 5ème année jusqu’à la 21ème année, et de 4% pour la 22ème année. Pour déclarer la plus-value, il faut utiliser l’imprimé 2048 IMM en cas d’apport d’un immeuble ou encore de droits relatifs à un immeuble. En revanche, il faut utiliser l’imprimé 2048 M1 pour l’apport des titres de sociétés à prépondérance immobilière.
Les plus values réalisées et les revenus fonciers ont un taux d’imposition de 19%, lequel est forfaitaire aux impôts sur le revenu. Si la plus-value dépasse 50.000 euros, une taxe supplémentaire est à envisager conformément à la décision de l’Administration fiscale en 2013. Cette taxe supplémentaire ne concerne, toutefois, pas l’apport pour un terrain à bâtir ou une nue propriété. La plus-value est aussi soumise aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2%.
La plus-value bénéficie d’un abattement pour le calcul des prélèvements sociaux. Il est de l’ordre de 1,65% par année de détention au-delà de la 5ème année jusqu’à la 21ème année ; de 1,60% la 22ème année ; et de 9% par année de détention pour chacune des années au-delà de la 22ème année. Et le solde taxable est encore soumis aux prélèvements sociaux à un taux de 15,5%.
Apports en SCI : ce qu’il faut retenir !
Il existe 3 types d’apports possibles en SCI :
- Apport pur et simple : apport d’un élément d’actif à une SCI sans la transmission simultanée d’un passif. L’associé reçoit alors des parts sociales pour la contrepartie de la valeur de son apport, laquelle doit être approuvée par l’ensemble des associés, conformément aux statuts lors de la création de la SCI. Il peut s’agit d’un apport en numéraire ou d’un apport en immeuble qui est exempt d’emprunt. L’apport pur et simple est également exonéré de droit fixe dès lors que la SCI familiale est soumise à l’IR. Il y a, toutefois, imposition de la plus-value effectuée si la valeur d’apport est supérieure à la valeur d’acquisition de l’habitation ou du local commercial.
- Apport à titre onéreux : apport d’un actif et d’un passif d’un même montant à une société. L’apporteur ne reçoit alors pas de parts de la SCI car sa valeur nette d’apport sera nulle. Toutefois, cet apport donne lieu à des droits d’enregistrements de 5%, lesquels sont calculés sur la base de l’actif apporté. C’est la SCI qui devra s’acquitter de ces droits d’enregistrements et de l’impôt sur les sociétés.
- Apport mixte : apport rémunéré composé de parts sociales de la SCI (apport pur et simple) et de la reprise d’un passif par la société (apport à titre onéreux).
Sinon, nos autres articles peuvent largement vous aider à mieux comprendre ce domaine :
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FAQ
Il faut envoyer une déclaration d’aliéner. Mais avant, il faut vérifier si la résidence n’est pas située dans un périmètre donnant droit à la commune, le département ou l’État d’émettre une objection en raison de son droit de péremption. Ensuite, il faut faire un acte notarié car cet apport constitue une mutation. Il faut aussi faire une publication au service de publicité foncière. Et enfin, il faut retenir qu’il y a les plus-values immobilières et les droits d’enregistrements.
Un bail commercial ne peut constituer en tant que tel un apport car la SCI ne peut pas exploiter le fonds de commerce. Toutefois, l’apport d’un bail à usage professionnel est possible pour certains biens immobiliers, sous certaines conditions.
Il faut réaliser la notification du projet d’apport ou la demande d’agrément. Plusieurs conditions doivent être respectées en fonction du type de sociétés. Après quoi, il faut rédiger un acte d’apport. Il est possible de faire son annonce en ligne.
