Annexes obligatoires bail commercial loi pinel

Dispositif Pinel réformé : certains documents et diagnostics nécessaires

Après la réforme de la loi Pinel, la fourniture de certains documents et diagnostics est devenue obligatoire. C’est notamment le cas pour la signature du bail commercial.

Le but de ce changement est d’apporter des informations précises au preneur, notamment en ce qui concerne les charges attribuées, mais aussi les charges pouvant être récupérées.

Parmi ces documents et diagnostics obligatoires, il y a notamment l’état des lieux, les risques naturels et technologiques, le diagnostic de performance énergétique ou DPE, ainsi que les différentes autorisations.

Ce sont des clauses qui doivent impérativement être modifiées pour un investissement Pinel. Elles doivent figurer dans tous les baux commerciaux établis dans le cadre de cet investissement.

Et justement, si vous êtes en train de conclure un bail, ou que vous en ayez besoin pour l’élaboration de votre projet immobilier, notamment concernant le budget prévisionnel, découvrez d’abord notre article : loi Pinel et baux commerciaux : quelles sont les charges récupérables ?

L’état des lieux du bien immobilier investi

Depuis le 1^er septembre 2014, l’état des lieux est devenu obligatoire. Il doit être établi lors de la prise de possession du bien immobilier investi par les locataires. Ce document est joint au bail et doit être une désignation la plus conforme à la réalité du local proposé. Les deux signataires, c’est-à-dire le bailleur et le preneur, disposent alors d’un exemplaire de ce document.

Les diagnostics immobiliers

Le DPE ou diagnostic de performance énergétique n’est pas vraiment obligatoire. En revanche, les diagnostics faisant état des risques naturels et technologiques sont primordiaux. En effet, selon l’article R 125-23 du Code de l’environnement, conformément au décret n°2005-34 du février 2005 et en application de l’article L.125-5 du Code de l’environnement, cet état des risques naturels et technologiques doit être annexé au bail.

Le non-respect de cette obligation amène des sanctions, lesquelles peuvent se présenter par une diminution du loyer ou la résolution du contrat. Un juge peut statuer à ce sujet en cas de litige. Il faut aussi noter que le diagnostic relatif à l’amiante est obligatoire pour garantir la sécurité des locataires dans le logement.

Le DPE ou le diagnostic de performance énergétique

Comme dit précédemment, le DPE n’est pas obligatoire, mais il peut aussi être annexé à un bail à long terme ou à un bail dit « dérogatoire » relatif à un investissement Pinel. Le DPE n’est peut-être pas obligatoire, mais il est très utile. Dans le cas des baux dérogatoires, notamment les baux commerciaux, le DPE a une valeur informative et est utilisé en cas d’usage d’habitation.

C’est le Code de la construction et de l’habitation, dans ses articles L.134-1 et R.134-1, qui régit ce DPE. Même s’il s’agit d’une cession de bail ou encore d’un renouvellement du bail, ce DPE restera pratique tant pour le bailleur que pour le preneur, mais c’est plus au profit du locataire.

Les différentes autorisations

Pour le cas d’un local utilisé comme habitation puis changer en local commercial, et si celui-ci se situe dans une commune comptant plus de 200.000 habitants, il est obligatoire de demander une autorisation préalable au changement d’affectation de ce local.

Il est aussi utile de vérifier s’il n’y a pas d’éventuelles interdictions spécifiques au niveau du plan local d’urbanisme.

L’indice applicable, impôts et réparations

Les baux commerciaux visent également l’indice des loyers commerciaux ou ILC et non plus l’INSEE comme c’était le cas autrefois. Ils renferment, en même temps, toutes les informations relatives à la valeur locative du local, notamment le loyer, la révision du loyer, le déplafonnement du loyer et l’éventuelle indemnité d’éviction en cas de litige ou à la fin du bail.

Le bail doit également contenir toutes les informations fiscales qui incombent au bailleur et aux locataires. Par exemple, la taxe foncière peut être à la charge du locataire. Le nouveau bail doit également comporter un état récapitulatif des charges précédemment facturées. Il en va de même pour les réparations du local (murs de soutènement et voutes, charpentes, couvertures…). Il n’est plus possible d’imputer obligatoirement ces travaux aux locataires.

Les dispositions du dispositif Pinel permettent donc d’établir un meilleur contrat entre le bailleur et ses locataires, notamment au niveau de la gestion locative. Avec l’aide d’un huissier de justice, découvrez toutes les autres informations dont vous avez besoin pour mettre à jour le nouveau contrat à la cession du bail antérieur, les clauses obsolètes et les contradictions internes à l’acte.

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