Acheter une maison à rénover pour louer

Pour réaliser un bon investissement, rien ne vaut l’achat d’un bien et le mettre en location affirment les agents immobiliers. Mais acheter c’est beaucoup d’argent, surtout si l’on ne dispose pas d’une bonne politique de gestion locative. Que faire face à cette situation ?

Pour réduire le coût, il faut acquérir une résidence secondaire dans l’ancien, lequel n’est pas en très bon état. Après les travaux de rénovation de cette résidence secondaire, la maison resplendira de beauté. Une telle opération constitue la meilleure option pour optimiser le rendement de votre projet immobilier.

Vous remarquez qu’un local est mis en vente car l’ancien propriétaire n’a pas su le gérer pour des raisons financières dont le déficit foncier. Une belle perspective en investissement dans l’immobilier se dessine alors à l’horizon !

Sachez qu’un investissement dans l’immobilier, que cela soit pour une habitation principale ou une résidence secondaire, requiert toujours l’avis d’un expert immobilier expérimenté. Néanmoins, notre article acheter à l’étranger pour louer peut vous aider à mieux comprendre ce marché.

Acheter dans l’ancien est avantageux

Un agent immobilier chevronné reconnaîtra qu’acheter dans l’ancien ouvre le chemin à des nouvelles opportunités d’affaires. Le marché locatif n’a jamais été aussi bien portant qu’aujourd’hui.

• Le locatif signifie rentabilité. Il sécurise mieux qu’une assurance-vie.
• L’offre en logements à louer est inférieure par rapport à la demande qui ne cesse d’augmenter partout en France. Qui dans sa vie n’a pas rêvé d’acquérir une maison et devenir propriétaire ?
• L’achat est soutenu par des subventions comme celles de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) quand le logement est classé « ancien » et qu’il mérite un sérieux lifting avant d’être loué. D’ailleurs, d’importantes remises fiscales atténuent le déficit foncier.
• Le prix d’un bien immobilier dans l’ancien est nettement inférieur à l’habitation neuve.

Pour en savoir encore plus sur la bonne manière d’optimiser le rendement de votre investissement, découvrez aussi notre article : tout savoir sur l’investissement locatif !

La rénovation est indispensable

Tout bien acquis dans l’ancien doit faire l’objet d’une rénovation permettant, à terme, d’appliquer une bonne gestion locative. Généralement, le local est vendu en l’état. L’acheteur sait à quoi s’en tenir : la maison avait peut-être eu le temps de se détériorer. Le tout est d’en savoir l’ampleur. Ensuite, il faut effectuer des travaux après la remise des clefs.

Les types de travaux déductibles

Pour l’investissement dans le locatif, il existe trois catégories de travaux de rénovation. Ils bénéficient de réduction fiscale au même titre que les rentes foncières.

Il existe trois catégories de travaux déductibles pour les services des impôts dans l’immobilier locatif :

• les travaux d’amélioration de la performance énergétique de l’habitation principale : isolation, chauffage modernisé. L’aide fiscale est alors accordée sous la forme d’un crédit immobilier. Les travaux d’amélioration des biens immobiliers, dont le logement locatif. Il s’agit d’apporter plus de confort dans le logement pour les futurs locataires. Ces travaux sont alors déductibles des rentes foncières.
• Les travaux de rénovation et de réhabilitation plus lourds quand il s’agit de vieux logement. La loi Pinel et la loi Malraux accordent au bailleur des allègements fiscaux attrayants, jusqu’à 21% du montant des dépenses engagées.

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Bon à savoir

Le principe du crédit d’impôt  est comme suit : L’aide de l’Etat pour soutenir la construction, l’achat, la rénovation est manifeste de manière étalée dans le temps. A titre d’exemple, des travaux de rénovation énergétique sont terminés cette année. Le propriétaire ne recevra le remboursement d’impôt que l’année prochaine.

Le financement et le type de location sont trouvés

L’acquéreur souscrit, pour un projet dans l’immobilier locatif, un prêt bancaire. Pour ce faire, il faut :

• Identifier la maison. Un local relativement abîmé est une belle affaire car il sera proposé à un bas prix.
• Porter le choix sur une maison à grand potentiel locatif. C’est une maison individuelle mais elle doit se trouver non loin des centres commerciaux, des écoles et des transports en commun.
• Dessiner le profil de locataire ciblé. C’est lui qui va assurer le paiement des loyers. Il doit être quelqu’un de solvable.
• Travailler avec un expert immobilier, connaisseur de la gestion locative, rompu aux calculs de déficit foncier, des diverses taxes. Il maîtrise les dispositifs légaux comme la loi Pinel et il simule la demande de prêt en utilisant la calculette d’un site spécialisé.
• Choisir la banque qui est moins regardante sur les formalités, l’apport personnel et l’assurance vie.
• Visiter plusieurs fois le local pour déceler les failles dans la construction, et pouvoir estimer les éventuelles dépenses en travaux.
• Signer le compromis de vente avec le vendeur.

La formule de location

Le bailleur achète et loue la maison transformée en habitation principale ou en résidence secondaire. Il choisira entre ces formes de location qui sont sous des régimes fiscaux spécifiques. Les loyers sont convenus par les deux parties.

• Location d’un bien meublé

Cette forme de location présente un rendement locatif élevé. L’investissement est relativement lourd car le bailleur doit équiper la maison. La location meublée n’est pas soumise à la loi du 6 juillet 1989 sur le bail commercial.

• Location vide

Cette forme de location ne date pas d’hier. Elle est sécurisante. Au revenu du propriétaire s’ajoutent les rentes foncières ou loyers.

• Location saisonnière

Ce type de location est destiné aux touristes et aux estivants locaux. Le loyer n’est pas encadré. Dans la location saisonnière, le local, même s’il s’agit de la résidence du propriétaire, est aussi meublé. Cependant, quelle que soit la forme du bien acheté, rénové et loué, cela reste une opération des plus rentables.

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