Acheter un fond de commerce et le louer

Acheter un fonds de commerce et le louer : pourquoi ?

L’achat/location de fonds de commerce est une opération rentable actuellement. C’est une activité commerciale qui entre dans le cadre de la « location gérance ». Les revenus complémentaires, venant du locataire, auxquels tout investisseur aspire sont ici plus élevés que dans la location de biens immobiliers dits « classiques ».

Pour faire le point sur ce sujet, connaître ce qu’est un bail commercial, un dépôt garantie, une cession bail…, découvrez notre article : montant du dépôt de garantie du bail commercial en loi Pinel.

Particularités du fonds de commerce

L’investissement est rentable. Opportuniste, l’investisseur achète un fonds proposé à la vente dans une annonce publique. Il le loue à un commerçant.

Pour le réussir, il faut d’abord :

• Identifier le bon fonds de commerce dit à vendre dans les annonces publiques
• S’assurer de la qualité des murs commerciaux
• Comparer la rentabilité par rapport à la simple location de biens immobiliers
• Savoir choisir les mots dans l’élaboration du bail car il est question de contrat commercial, lequel va vous engager pour un certain temps

Qu’est ce qu’un fonds de commerce ?

Il s’agit d’activités commerciales et non de location de biens immobiliers. En achetant un fonds de commerce, l’investisseur devient le propriétaire :

• de l’enseigne du fonds de commerce sur le marché.
• du nom de domaine du site
• du droit de bail. La location gérance des murs commerciaux fait l’objet d’un bail qui est obligatoire. Il s’agit d’un contrat commercial entre le propriétaire et le locataire-gérant
• des biens appelés « éléments corporels » et « éléments incorporels ».
• du droit de propriété littéraire, artistique, industrielle
• des documents administratifs

Les éléments corporels

Il s’agit des murs commerciaux et des équipements liés à l’activité exercée.

Les éléments incorporels

Ils sont constitués par les consommateurs et les personnes en relation d’affaires avec le commerçant. Ils forment la clientèle.

Le pacte commercial obligatoire

En règle générale, dans cette activité commerciale, la signature d’un bail entre les parties concernées est obligatoire.

Le bail professionnel n’a pas droit de citer lorsque l’investisseur est à la fois le propriétaire du fonds de commerce et propriétaire des murs commerciaux.

Les créances et les dettes sont exclues des éléments du fonds de commerce. Elles ne seront transmises que si la cession du bail les mentionne. Il est aussi envisageable de réaliser le renouvellement du bail en fonction des circonstances.

Quels sont les avantages d’investir dans « achat/location » de fonds de commerce ?

Le fonds de commerce rapporte de l’argent comme les biens immobiliers dans le locatif. Le propriétaire confie l’exploitation, pour son compte, à un commerçant avec qui il signe un contrat de location gérance.

Le système location gérance

Le commerçant est lié par l’obligation de verser régulièrement de l’argent au bailleur ou propriétaire des murs commerciaux. Il agit en tant que locataire gérant ou gérant salarié suivant le bail.

La rentabilité locative élevée

L’opération est attrayante :

• Le taux de rentabilité dans ce secteur d’activité est entre 6% et 9%.
• Les risques d’impayés sont par ailleurs réduits car le bail est signé pour une longue durée. Cela peut être de 9 ans. Dans ce cas, le renouvellement de bail sera possible si la location gérance satisfait le bailleur.
• Louer et encaisser : la formule est payante sur le plan fiscal, un bail de plus de 9 ans fait bénéficier d’une remise fiscale non négligeable.
• Le locataire peut assumer des taxes et certains travaux à la place du bailleur.

Dispositif fiscal à maîtriser

La location gérance d’un fonds de commerce est soumise à l’imposition. Elle devra faire l’objet d’un bail professionnel suivi de dépôt de garantie si :

• cela concerne la location d’un local
• ce local est destiné à une activité commerciale dans le local loué
• ce fonds de commerce est enregistré dans le registre du commerce et des sociétés et autre entreprise individuelle

La loi Pinel est aussi présente dans le droit commercial. Elle est la championne de la fiscalité incitative suivant les règles de limitation du traitement des dossiers. Le fonds de commerce peut être exploité dans le domaine public.

Des recommandations pour garantir la rentabilité !

L’achat/location de fonds de commerce est un volet important dans une opération de placement financier. Un mauvais choix de local et d’emplacement entraînera la faillite.

Il est conseillé de faire appel à un pro en achat de fonds de commerce. Il est indispensable de :

• choisir les lieux à forte potentialité commerciales : centre ville, voie piétonne et artère commerciale.
• privilégier également les quartiers qui conviennent à l’activité commerciale et desservis par la plupart des moyens de transport public.
• analyser à fond le dossier du fonds de commerce dont la vente fait l’objet d’une annonce publique.
• disséquer tous les éléments du fonds de commerce.
• réclamer les documents comptables pour que l’audit financier soit complet.
• estimer la rentabilité et le prix du fonds de commerce à partir des données reçues et du chiffre d’affaires de l’exercice précédent.

L’enregistrement de l’achat est effectué auprès des services compétents. Le dépôt du dossier d’acquisition a lieu dans le mois.

L’achat d’un fonds de commerce est un investissement locatif encadré par un bail. Il est porteur mais encore faut-il bien le préparer.

Nos autres articles peuvent également vous aider à y parvenir :

• par exemple, en ce qui concerne le dépôt de garantie du bail : loi Pinel : quelle est la durée du bail dérogatoire ?