Acheter un bien ancien pour le louer

Quel mécanisme choisir pour un placement rentable ?

Si on veut être certain de réaliser un placement rentable, il existe sur le marché immobilier plusieurs mécanismes qui peuvent nous aider à défiscaliser avec notre résidence principale ou un autre type de résidence, que ce soit des logements neufs ou anciens. Le dispositif Bouvard est l’un d’entres eux. En investissant dans une résidence de services, on peut réaliser de belles économies d’impôts.

Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet de :

• Réduire son impôt pendant 9 ans,
• Faire gérer son bien par un exploitant et donc percevoir en toute tranquillité de gestion des loyers connus à l’avance,
• Bénéficier de loyers garantis et défiscalisés

Sur ce même sujet, notamment au niveau des revenus fonciers et des revenus locatifs perçus, découvrez notre article : loi Censi-Bouvard : quels sont les avis ?

En quoi consiste ce dispositif ?

Le dispositif Bouvard est une loi fiscale dédiée à l’investissement dans le locatif meublé au cœur des résidences de service neuves. Elle concerne tous les contribuables français souhaitant investir dans un logement meublé neuf au cœur d’une résidence de service telle qu’une résidence de tourisme, d’affaire ou d’étudiants…

Ce qui est bon de savoir, c’est qu’il n’est pas possible de cumuler cette loi Bouvard avec d’autres avantages fiscaux du type : loi Malraux, loi Girardin, Loi Duflot, Loi Pinel… sur le même bien.

Si vous souhaitez en savoir plus à ce sujet, découvrez notre article : tout sur la loi Censi Bouvard !

L’avantage du placement locatif

Investir dans l’immobilier, c’est aussi réduire ses impôts. Loi Pinel, résidences de services en location meublée, loi Malraux, loi monuments historiques : ces principaux dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier vous aident à y parvenir. Néanmoins, ils ont leurs avantages et aussi, leurs inconvénients.

Tout comme pour un logement loué à un particulier en tant que résidence principale, les revenus locatifs sont forcément soumis à l’impôt. Mais toute une série de dispositifs vous permettent d’alléger votre facture fiscale, en location vide comme en location meublée. Néanmoins, il faut connaître le mode d’emploi pour bien investir dans l’immobilier.

Vide ou meublé, quel que soit notre choix, on peut réduire les impôts liés à votre placement immobilier dans l’ancien.

• En location vide :

Toute une série de charges sont déductibles de vos loyers lorsque vous déclarez ces derniers au fisc. C’est notamment le cas des travaux et des intérêts de l’emprunt qui finance votre investissement locatif. Lorsque ces charges sont supérieures aux loyers, vous créez des déficits fonciers, lesquels viennent s’imputer sur vos revenus globaux. Du coup, ces derniers baissent, et aboutissent à une réduction importante de vos impôts.

• En location meublée:

Avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), on déduit charges  et amortissements de vos recettes locatives. Elles sont ainsi réduites, voire ramenées à zéro et échapper même à l’impôt. Si la déduction de vos charges fait apparaître un déficit, le régime forfaitaire du LMP (location meublée professionnelle) est déductible des revenus globaux. Du coup, ces derniers baissent, ce qui réduit votre pression fiscale.

L’investissement dans le locatif est-il donc rentable ?

Pour savoir la rentabilité brute d’un appartement locatif, divisez le loyer annuel par le prix d’achat du bien, travaux et frais de notaire inclus. Pour obtenir la rentabilité nette, déduisez des loyers les impôts, contributions sociales et charges non récupérables sur le locataire.

La rentabilité locative, elle intègre les revenus générés par votre logement loué et la variation de prix du logement dans lequel vous avez investi.

Pour des questions pratiques, les professionnels recommandent de ne pas investir trop loin de sa résidence principale, la rentabilité n’est toutefois pas à négliger.

Enfin, impôts et charges ont également un impact direct sur le rendement, qu’il est important d’intégrer dès le départ. D’autant que la palette fiscale est large. Ainsi, vaut mieux ignorer les dispositifs d’incitation et se limiter au cadre classique des revenus fonciers avec deux options. La première permet de déduire des revenus fonciers l’intégralité des charges et même, le cas échéant, de reporter le déficit constitué sur les autres revenus du foyer. La seconde solution, appelée micro-foncier, offre un abattement forfaitaire de 30%. Le propriétaire ne paie donc des impôts que sur 70% de ses revenus locatifs. Mais pour vraiment remarquer le rendement locatif de son investissement, il est utile d’instaurer une politique de gestion locative bien précise. Pour ce faire, un expert immobilier sera d’une grande utilité.

Investir dans l’immobilier ancien, quel apport ?

Le propriétaire d’un bien immobilier ancien peut déduire de ses revenus fonciers toutes les dépenses occasionnées par les travaux de rénovation afférents à son bien (si les dépenses génèrent un déficit foncier) mais aussi, il peut profiter d’une réduction de ses impôts en investissant dans l’immobilier ancien :

• Premièrement, l’immobilier ancien est généralement situé en centre-ville ou en quartiers historiques, à proximité de toutes les commodités : son attractivité locative en est donc optimisée, notamment pour les jeunes ménages actifs ou les seniors. Les nouvelles constructions poussent davantage en périphérie urbaine, en fonction du foncier disponible : l’offre locative s’adresse à une cible plus restreinte, ouverte à la mobilité.

• Deuxièmement, l’achat d’un immobilier ancien s’avère en général 10 % à 20 % moins cher que le neuf, et d’autant plus si le logement est à rénover. Cette décote permet parfois d’obtenir une rentabilité plus élevée, même après travaux.
• Comme dans le neuf, l’investissement dans l’immobilier et dans un logement ancien sont facilités par des dispositifs dédiés permettant d’alléger le financement de travaux de rénovation. Certains d’entre eux accordent de confortables réductions d’impôts, bien plus qu’une assurance vie : la loi Malraux, la loi Monuments historiques, le dispositif Pinel, etc.

• la loi Pinel, qui s’applique aussi au logement ancien sous condition de réhabilitation du logement proche de l’état neuf, promet également des avantages fiscaux importants. Beaucoup d’investisseur ignorent que ce dispositif n’est pas uniquement dédié aux logements neufs. En effet, un investissement Pinel est tout aussi rentable, au niveau de la réduction de l’impôt sur le revenu, dans l’ancien. Il faut juste se conformer aux nombreuses conditions établies.

Une autre opportunité de défiscalisation est enfin offerte par l’investissement dans l’immobilier ancien : la possibilité de réaliser des travaux déductibles des revenus fonciers.

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