Acheter pour louer : Comment préparer son investissement immobilier et ainsi réaliser un investissement locatif rentable ?

A retenir / En résumé

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Pourquoi réaliser un achat locatif et comment bien le préparer ?

L’investissement locatif consiste à acheter un bien afin de le mettre en location. C’est un moyen d’accroître son patrimoine, d’optimiser sa fiscalité et de s’assurer des revenus complémentaires. Si l’achat locatif présente de nombreux avantages, notamment fiscaux (dispositif Pinel), il convient avant de franchir le grand pas de correctement se renseigner. En effet la rentabilité des biens immobiliers, et les revenus locatifs qu’ils offriront, dépendront de plusieurs facteurs qu’il est important de prendre en considération pour un investissement réussi. Il faudra correctement sélectionner le bien immobilier, le quartier, les locataires et calculer la rentabilité locative.

Pour quelles raisons souhaitez-vous réaliser un achat locatif ?

C’est une question qu’il est important de se poser afin de réussir son projet d’investissement. Voyons la liste non exhaustive des différents avantages que peut vous procurer un tel projet :

Investir dans la pierre

Si vous avez déjà une résidence principale et que vous ne souhaitez pas laisser votre argent dormir sur un compte bancaire, réaliser un investissement immobilier peut être une bonne idée. En effet, la rentabilité des placements immobiliers est souvent bien supérieure à celle des placements bancaires. Attention toutefois à prendre en compte les frais de notaires à régler lors de l’achat de votre bien immobilier et à donc ne pas cibler des appartements dont le montant est supérieur à 90% de votre capital total.

Préparer sa retraite ou améliorer sa retraite actuelle

La location de votre bien immobilier vous permettra d’avoir un complément de retraite qui peut s’avérer intéressant. N’oubliez cependant pas de prendre en compte le remboursement des mensualités de votre prêt. En effet si vous achetez un appartement comptant, vous aurez en effet une rentabilité intéressante car vous n’aurez que peu de charges à payer. En revanche si vous optez pour un crédit immobilier, le remboursement de votre crédit pourrait être absorbé par le loyer que vous aurez perçu. C’est pour cela qu’il faut anticiper le projet et s’y prendre le plus tôt possible.

Laisser un patrimoine à ses enfants ou à ses ayants droits

Acheter un logement pour le louer peut également être un moyen de laisser un bien à ses descendants. Attention cependant à la fiscalité qui s’appliqua lors de la succession. En effet pour un bien d’une valeur supérieur à 100 000 €, les ayant-droits devront d’acquitter de droits de successions échelonnés en barèmes progressifs.

Quels sont les différents moyens de financer votre achat locatif ?

Vous disposez d’un capital de départ

Si vous souhaitez acheter un logement pour le louer et que vous avez un capital de départ, il sera dans votre intérêt de réaliser un emprunt bancaire afin d’acheter un bien plus cher et donc plus rentable.

Vous n’avez pas d’apport personnel

Contrairement à la plupart des achats immobiliers classiques, l’achat locatif sans apport est souvent possible. En effet, lorsque vous louez l’appartement que vous avez acheté, les revenus fonciers de votre bien peuvent vous permettre de rembourser votre crédit. Par ailleurs vous pouvez également, sous certaines conditions être éligibles au dispositif Pinel ou au dispositif Censi-Bouvard, qui vous apporteront des réductions d’impôts conséquentes. N’oubliez pas cependant d’intégrer dans votre calcul les différents frais qui peuvent s’ajouter à votre crédit bancaire : frais d’entretien, de rénovation, taxes de copropriété…

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Loi pinel
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Quels sont les clés pour réaliser un achat locatif réussi ?

Un achat locatif doit avant tout offrir une rentabilité locative intéressante. Lorsque vous achetez un appartement, que ce soit votre résidence principale ou que vous souhaitiez le louer, il faudra prendre le temps d’effectuer les recherches nécessaires. Il y a dans un premier temps les recherches relatives à l’appartement lui-même (son emplacement, sa  rentabilité…) mais également une prise d’information plus globale notamment en termes de fiscalité.

Choisir l’emplacement et le quartier du bien

Renseignez-vous sur le quartier de l’appartement. Quels services offre t-il ? Y a-t-il des écoles ou commerces à proximité ? Est-il bien desservi par les transports ? L’emplacement est-il stratégique ? Des travaux de voirie sont-ils prévus dans les années à venir ? Toutes ces questions méritent d’être posées afin de ne pas avoir de mauvaise surprise. En effet si l’emplacement de votre bien est mal desservi et que vous ne pouvez proposer de garage à la location, vous risqueriez bien d’avoir du mal à trouver preneur.

Étudiez le marché

Lorsque vous aurez choisi l’emplacement de votre bien, renseignez-vous sur les prix du marché, notamment dans les grandes villes ou il a tendance à fluctuer. Ils seront un excellent indicateur du loyer auquel vous pourrez prétendre louer votre bien. Par ailleurs vous pouvez également vous informer sur le nombre de logements vacants dans le quartier. Moins il y en a, et plus la demande sera supérieure à l’offre, ce qui sera clairement à votre avantage.

Bien calculer

La rentabilité ! Voici le maitre-mot de votre investissement. Qu’importe que vous ayiez eu un coup de cœur ou non pour l’appartement, sa rentabilité devrait être votre seul véritable objectif. Ainsi, après avoir estimer vos revenus locatifs, pensez à prendre en compte toutes les dépenses liées à l’achat et à la gestion de votre bien : prix d’achat, travaux, frais de notaires…

Ne vous laissez pas non plus avoir par la bonne parole des agents immobiliers qui vous promettent un rendement élevé. Leur seul intérêt sera de vous vendre l’appartement. Ne négligez donc pas de calculer par vous-même la rentabilité de votre investissement en incluant bien-sûr le coût de votre crédit et les taxes et charges à payer.

Bien sélectionner votre locataire

C’est aussi une des clés pour réussir votre projet d’achat locatif : sélectionner le bon locataire. Ce sont les loyers qu’il vous versera qui couvriront le remboursement de votre crédit. N’hésitez donc pas à lui demander toutes les garanties nécessaires afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.

La rentabilité de l’investissement immobilier locatif

L’importance du niveau des taux de crédit immobilier

En 2019, les taux de prêt sont très bas et permettent à l’investisseur locatif de réaliser un investissement rentable, et ce malgré la hausse constante des prix de l’immobilier. Il est à noter que plus le taux du marché immobilier est haut, moins il sera facile de réaliser un achat rentable. Il est parfois judicieux d’attendre le moment propice à la réalisation d’un achat que de se ruer sur la première occasion. En effet, si la notion d’emplacement est importante, celle de timing l’est tout autant.

L’investissement locatif : est-ce rentable ?

Il n’y a pas de réponse précise à cette question. Tout dépendra de la façon dont vous aurez préparé votre projet. Contrairement à un placement sur un produit d’épargne dont le capital est garanti, lorsque vous achetez un appartement vous vous exposez à la possibilité que votre bien perde de la valeur. Pour correctement investir dans l’immobilier il faudra se tenir informé de l’actualité immobilière du secteur dans lequel vous souhaitez acheter. Si par exemple les prix du logement augmentent, vos loyers perçus augmenteront, mais également la valeur de votre bien !

 

 

Loi Pinel et Censi Bouvard : profiter des différents systèmes de défiscalisation applicables à l’achat locatif.

La loi Pinel, de quoi s’agit-il et comment y être éligible ?

Investir dans un logement neuf vous coûtera en moyenne entre 10% et 20% de plus qu’un logement ancien. Cependant, vous pourriez être éligible à la loi Pinel et en tirer de nombreux avantages. En effet la  loi Pinel pourra vous offrir une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% de votre investissement. Le dispositif Pinel s’applique pour les logements neufs acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et loués à titre de résidence principale.

Voici les différents critères indispensables pour bénéficier de la loi Pinel :

  • Seuls les logements neufs ou remis à neufs pourront bénéficier du dispositif Pinel
  • Le logement devra être loué pour une période de  6 ans, 9 ans ou 12 ans
  • Il devra se situer dans une des grandes villes françaises couvertes par la “zone Pinel”
  • Il devra être loué en temps que résidence principale et ne pourra pas être une location meublée
  • Le logement devra être loué dans les 12 mois suivant son acquisition.
  • Le propriétaire devra se plier aux plafonds locatifs prévus par la loi Pinel.

Une alternative à la loi Pinel : la loi Censi Bouvard

Si vous n’êtes pas éligible à la loi Pinel vous pourriez peut-être l’être à la loi Censi Bouvard. Cette dernière offre de nombreux avantages fiscaux pour les personnes désirant investir dans des logements meublés non professionnel (LMNP). Pour pouvoir en bénéficier, il faut avoir réalisé un investissement immobilier entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 et proposer une location meublée.

L’avantage principale de la loi Censi-Bouvard en LMNP est qu’elle permet de devenir propriétaire et de réaliser un investissement locatif non imposable. Cette réduction d’impôts sur le revenu s’appliquera pour une durée de 9 années reconductibles.

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– Conclusion –
Un investissement locatif oui !
Mais pas n’importe comment.


Comme nous l’avons vu un investissement locatif apporte de nombreux avantages, comme le fait de bénéficier de revenus fonciers intéressants, de miser sur la plus-value du bien acheté lors de la revente, mais présente également quelques risques.

Ainsi il convient de bien préparer son projet d’achat, de se renseigner correctement sur l’appartement à acheter, son marché, son environnement et surtout penser à miser dans la mesure du possible, sur un bien pouvant être éligible aux différentes lois de défiscalisation notamment la loi Pinel.


 

FAQ

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