Acheter pour louer avantages fiscaux

Acheter pour louer : quels sont les avantages fiscaux ?

En mettant en place des dispositifs d’allègement fiscal dans l’investissement locatif, l’État encourage la construction, l’achat, la vente d’immeuble pour combler le déficit en logements. Sachez que le régime fiscal du prélèvement à la source, en vigueur depuis le 1^er Janvier 2019 ne concerne pas l’impôt sur les loyers et les rentes foncières.

Pour savoir ce qui serait le mieux pour votre impôt sur le revenu et vos revenus fonciers, découvrez notre article : comment défiscaliser avec du locatif ?

Comment agir pour un rapide retour sur un investissement ?

Le principal revenu dans l’opération achat/location est bien évidemment le loyer mensuel. Les loyers viennent en aide pour rembourser le crédit dans l’investissement immobilier, lequel est souvent assez conséquent et souscrit en parallèle avec une assurance-vie exigée par le prêteur. Les loyers sont soumis à l’impôt relatif au revenu. Le régime fiscal dépend du choix du type de location  pour l’investissement dans le locatif :

Location vide

Le local a été loué sans meuble.  Ce type de location dite « vide » est soumis au régime  fiscal des revenus fonciers habituels. Il est souvent remarqué pour le logement ancien.

• Avantages fiscaux :

Des charges officiellement déclarées au service des impôts sont déductibles des loyers : travaux de rénovation, travaux d’amélioration énergétique, intérêts de prêts contractés pour acquérir le local mis en location.

Les charges supérieures aux loyers constituent un déficit foncier à imputer sur les revenus globaux.

Location meublée

Le local a été loué mais avec des meubles répondant aux normes. Ce type de location en meublé, est soumis au régime fiscal des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).  Il faut faire le choix entre le statut de Loueur en Meuble Professionnel (LMP) et celui de Loueur en Meuble Non Professionnel (LMNP).

• Avantages fiscaux

Pour le statut LMP, les charges (travaux de rénovation, intérêts d’emprunt) seront déduites des recettes locatives. Dans la location meublée, il est possible d’appliquer également le système de déduction des charges et d’amortissement.

Dans le statut LMNP, les recettes fiscales bénéficient d’une remise de 50%.

Si vous décidez d’investir dans la location meublée, notamment au niveau du déficit foncier et du dispositif à utiliser pour optimiser vos revenus, notre article sur la loi Censi-Bouvard vous intéressera certainement !

Les avantages fiscaux pour 2019

Cette année 2019, les avantages fiscaux ne sont pas intégrés dans le prélèvement à la source.

Le principe de la loi Pinel est simple : l’investisseur achète un logement neuf, pour moins de 300 000 euros dans certaines zones définies. Il bénéficie en retour d’une défiscalisation, dans la gestion locative, à condition de mettre ce bien acquis en location pendant un certain nombre d’années.

Depuis 2014, la loi Pinel accorde de nouvelles durées de location. Elles peuvent être de 6, 9 ou 12 ans. Le taux de remise en gestion locative  est de 12% pour 6 ans, de 18% pour 9 ans et de 21% pour 12 ans.

Dès janvier, l’État va procéder à un acompte et verser 60% de la défiscalisation appliquée sur le patrimoine immobilier. Le reste le sera vers le mois de Septembre. Cela concerne les revenus de 2017, lesquels ont été déclarés l’année dernière.

Les investissements en location qui bénéficient de réduction d’impôt

L’État a listé, dans le cadre du LMNP, des établissements qui font l’objet d’une remise fiscale même s’il s’agit d’une résidence principale. Il s’agit des établissements pour les personnes âgées ou maison de retraite, des résidences pour les étudiants.

Les résidences louées aux touristes bénéficient d’une réduction pour les travaux de rénovation. Les dépenses ne doivent excéder 22 000 euros et le taux de remise est de 20%.

Faites connaissance avec les lois sur l’investissement dans le locatif

Il est utile d’avoir une idée de quelques lois, à savoir  la loi Malraux, la loi Duflot, la loi Pinel, qui, directement, impactent de manière avantageuse dans l’investissement locatif.

Dans l’immobilier neuf, le futur propriétaire peut recourir au :

• dispositif ou loi Pinel (ex Duflot)
• dispositif dit du Robien (ex Loi Besson)
• dispositif Borloo neuf
• dispositif Scellier
• dispositif Censi-Bouvard

Dans l’immobilier ancien, le futur propriétaire peut recourir au :

• dispositif Borloo ancien
• dispositif Girardin
• dispositif de Demessine
• dispositif ou loi Malraux

Il existe des étapes à franchir pour acquérir un bien à louer

• Tout d’abord, l’investisseur est tenu de déterminer le budget minimal pour acquérir le bien immobilier.
• Il doit calculer sa capacité d’emprunt et tenir compte du prix de vente du bien.
• Il organise avec le promoteur une visite du logement qui pourrait devenir une résidence principale.
• Il négocie le prix et fait rapidement une offre d’achat. Un premier accord doit être scellé par un compromis de vente pour éviter les mauvaises surprises que l’investisseur signe avec le propriétaire.
• Il dispose d’un délai de rétractation de 10 jours selon la loi de défiscalisation immobilière
• L’investisseur, en tenant compte des revenus locatifs escomptés, négocie son prêt bancaire.

Nos autres articles peuvent également vous aider :

• Pour savoir ce que vous allez devoir payer à l’État au 1er janvier de l’année de votre imposition : comment défiscaliser dans l’immobilier ancien ?
• Toujours dans le cadre de votre impôt sur le revenu : quelle est la défiscalisation immobilière sur l’ancien ?
• Et si vous souhaitez faire de l’investissement locatif : comment défiscaliser dans le neuf ?