Acheter du neuf ou de l’ancien pour louer

Le marché des biens immobiliers est actuellement en bonne santé. Cela tient du fait que les investisseurs préfèrent accorder leur confiance à la pierre, laquelle représente une valeur aussi sûre que l’assurance-vie. Investir dans l’ancien comme dans le neuf présente le même avantage : c’est rentable, à quelques nuances près !

Si c’est la première fois que vous faites un investissement immobilier, l’article « loi Scellier : les 60 villes à éviter » peut vous apporter énormément d’informations.

Le marché immobilier toujours aussi solide

Les investisseurs peuvent choisir de placer leur argent à la Bourse ou dans des projets modernes et dynamiques sous forme de start-up.  Mais avec le crédit immobilier et le taux d’emprunt toujours attrayant, ils restent fidèles à l’immobilier. C’est du solide.

Les banques, de leur côté, sont ouvertes à tout ce qui concerne la gestion locative, qu’elle soit dans l’ancien ou dans le neuf.

La raison est logique. Les loyers constituent une garantie : l’emprunteur peut  assurer le paiement des mensualités. Tout investissement dans le locatif  dans l’immobilier se conçoit toujours sur le long terme.

Pour vous aider à votre choix sur le type d’investissement ou de dispositif à choisir, découvrez notre article : qu’est ce que la loi Scellier ?

Ancien ou neuf : comment fixer son choix ?

Faut-il se lancer dans l’investissement locatif dans l’ancien ou dans le neuf pour réussir un bon placement ?   Il faut prendre en considération les dépenses d’achat : le prix, le montant du prêt, les charges diverses, le coût de l’assurance…

A Bordeaux, par exemple, pour un appartement de 45 m² le rendement locatif serait de 2,78% pour l’ancien et de 2,19%  pour le neuf. Cet écart donne un léger avantage à l’ancien surtout lorsqu’il est une résidence principale.  Toutefois, il se réduit lorsqu’on s’éloigne des centres-villes pour aller en périphérie.

Les étapes à franchir pour réussir

Pour assurer la rentabilité et le succès d’un investissement immobilier,  il faut respecter les règles suivantes :

Assistance d’un expert

L’achat d’une habitation ou de logements neufs est délicat. Beaucoup d’argent est engagé. Il est donc judicieux de faire appel aux services d’un expert en investissement dans le locatif.

Ciblage de l’habitation convoitée

En premier lieu, il faut  veiller à bien identifier le bien à acheter  qu’il soit un logement ancien ou neuf. Il faut également garder à l’esprit que ces logements neufs seront mis en location pour amortir l’achat.

Prise en compte des paramètres spécifiques

Il faut  considérer l’emplacement dans le marché immobilier : la zone, le quartier, le prix, la réglementation et le logement, les riverains, le rendement locatif, les moyens d’accès.

Il est bon déjà à ce stade de bénéficier des conseils d’un courtier professionnel qui a l’expérience des investissements locatifs et du logement ancien.

Préparation du dossier

L’achat immobilier pour en faire une résidence principale ou pour un immeuble destiné à la location meublée se fait par prêt immobilier appuyé ensuite par le dispositif Pinel pour bénéficier de remise fiscale.

Recours à un simulateur de crédit

Pour calculer la capacité de remboursement, il est  conseillé de recourir à un simulateur de prêt immobilier sur un site spécialisé.  Cela permettra de connaître le montant de l’emprunt suivant ses revenus.

L’investisseur saura d’avance les détails du prêt, le taux d’intérêt, le taux d’assurance emprunt (qui est obligatoire dans le prêt immobilier), les mensualités et la durée du remboursement. Cela inclut également le prix du bien concerné, les frais de notariat et l’apport personnel obligatoire.

Calcul du taux d’endettement

Avec le simulateur, il est facile de savoir le taux d’endettement de l’emprunteur. Il doit procéder de la manière suivante :

• prendre en compte la totalité des revenus,
• comparer avec les mensualités calculées en fonction des taux sur le marché,
• inclure les mensualités des autres prêts souscrits et en cours
• ajouter le montant des loyers nets  et des revenus fonciers

Au bout des calculs, si le résultat dépasse 33%, la banque rejettera la demande à coup sûr.

L’attestation de valeur locative

L’investisseur doit posséder une attestation de valeur locative concernant le bien immobilier à  acheter. Comment l’estimer ?

• Faire appel aux services d’un expert expérimenté et reconnu par la banque.
• Calculer le loyer net (loyer brut moins les charges qui ne doivent pas excéder les 30% du loyer)

Demande à rédiger et à transmettre

Ces opérations terminées,  l’investisseur peut transmettre sa demande de prêt immobilier pour investir dans le logement locatif auprès d’une banque de son choix.

La loi sur l’investissement  locatif les renvoie dos à dos

Le dispositif fiscal de l’investissement en immobilier locatif est le dispositif Pinel.  L’investisseur bénéficiera d’une remise fiscale égale à 2% sur le prix de l’habitation  à condition de la louer, de préférence, pendant 6 ans ou 9 ans, et à 1%  de la 10^ème à la 12^ème année.

La loi Censi-Bouvard donne à des logements en location meublée pour 9 ans une remise fiscale 11% du prix du bien acquis. A noter que l’ancien et le neuf  peuvent prétendre au Prêt à Taux Zéro.

Investir dans l’immeuble ancien ou dans l’immeuble neuf a ses avantages comme le rendement locatif. Tout dépend maintenant du choix de l’investisseur.

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• Assurance financière optimisée pour la location meublée, dans une habitation principale ou une résidence secondaire : comment investir dans l’ancien pour louer ?
• Un crédit immobilier peut vous aider à acheter un logement neuf pour le louer. Notre article vous apporte les détails dont vous pourriez avoir besoin.
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