Ces dernières années, plusieurs Français choisissent l’investissement immobilier au lieu d’autres placements financiers comme l’assurance vie ou l’épargne, et développent leur patrimoine immobilier. L’achat d’un appartement dans le but de le mettre en location ensuite permet d’espérer des revenus complémentaires, pour améliorer ses vieux jours et pour améliorer son quotidien. En plus, l’investissement locatif est encouragé en France, si bien que ceux qui décident d’investir dans le secteur immobilier peuvent prétendre à des réductions d’impôts grâce à des régimes de défiscalisation.
- Les impôts liés à la location d’un appartement en France
- Le régime micro-foncier
- Le régime micro-BIC
- Le régime réel simplifié
- La défiscalisation immobilière
- La loi Censi-Bouvard pour la location meublée
- La loi Pinel pour le neuf et le rénové
- La Loi Cosse pour louer à prix raisonnable
Acheter appartement pour louer : quel impact sur l’impôt ?
L’investissement locatif en France permet de payer moins d’impôts, du fait de la volonté de l’État d’inciter les particuliers à investir dans ce secteur. Ainsi, de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière, pour la location nue ou la location meublée, sont proposés sur le marché. Chacun d’eux apporte une réduction fiscale intéressante, conformément au type d’investissement souhaité par l’investisseur. Se constituer un patrimoine immobilier intéresse beaucoup plus les Français que la souscription à une assurance vie. En effet, la pierre est connue pour être durable et inaltérable, du moins pour des dizaines et dizaines d’années.
Pour que vous puissiez tout comprendre sur les dispositifs de défiscalisation disponibles pour un bon investissement immobilier, lisez notre article : loi Censi-Bouvard : quels sont les avis ?
Quels sont les impôts liés à la location d’un appartement ?
Tous les revenus fonciers doivent être déclarés en France, et sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu. Vous avez alors le choix entre plusieurs régimes d’impositions :
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier n’est possible que si vos loyers perçus annuels ne dépassent pas les 15 000 €. Notez toutefois que vous avez toujours la possibilité d’opter pour le régime réel simplifié même si vous ne dépassez pas ce seuil. Le régime foncier ne déduit pas les charges, mais applique un abattement forfaitaire de 30 %. D’où la facilité et la popularité de ce régime.
Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Le régime micro-BIC ne concerne que la location en meublé, dont le plafond est fixé à 70 000 € en 2019. Avec ce régime, le propriétaire est assimilé à une micro-entreprise, qui a comme obligation comptable la tenue d’un livre de recettes et d’un livre d’achat. Le régime micro-BIC permet un abattement automatique de 50 %.
Le régime réel simplifié
Comme son nom l’indique, aucun abattement n’est appliqué. L’impôt est calculé sur la base des rentes locatives, lesquels correspondent au montant des loyers diminués de plusieurs charges :
- des frais occasionnés par des litiges éventuels avec des locataires,
- des frais de gestion locative si elle est confiée à une tierce entité,
- des rémunérations éventuelles (concierges, femmes de ménage, jardinier…)
- des taxes foncières,
- des intérêts des emprunts,
- des factures d’entretien et de réparation
- La déclaration fiscale doit alors comprendre un bilan, un compte de résultat, un tableau des amortissements, un relevé des provisions et un tableau des valeurs ajoutées.
En fonction du dispositif choisi, le montant à payer au 1er janvier diffère. A ce sujet, découvrez justement notre article : qu’est ce que la loi Censi-Bouvard ?
Quels sont les différents dispositifs de défiscalisation immobilière pour un appartement ?
L’achat d’un appartement destiné à la location en France, par fonds propres ou via un crédit immobilier, permet une réduction des impôts, si toutes les conditions sont réunies. Il peut ainsi être nécessaire de se renseigner à propos des dispositifs de défiscalisation pouvant être appliqués sur le bien immobilier.
La loi Censi Bouvard pour les locations meublées
La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation immobilière permettant de récupérer une partie de l’investissement dans le locatif et de la TVA. Cette loi ne concerne que la location en meublé dont la destination correspond à certains secteurs d’activités comme : le tourisme, les services pour les étudiants, les services agréés pour les personnes âgées et les handicapés, et enfin les services d’accueil et de soins.
Le calcul de l’exonération est réalisé à partir du montant investi hors TVA, auquel on applique un taux de réduction de 11 % que l’on étale sur une durée de 9 ans. En plus, si la réduction d’impôts ne peut se faire pendant ces 9 premières années, il est possible d’étendre la durée de remboursement de 6 ans supplémentaires.
La loi Pinel pour le neuf et le rénové
La loi Pinel, en vigueur depuis le 1er janvier 2015, concerne les logements neufs et rénovés, que le propriétaire s’engage à louer nus en tant que résidence principale sur une période allant de 6 à 12 ans.
Toutefois, l’appartement doit être situé dans l’une des zones précisées par la loi (A, A bis et B1), lesquelles correspondent aux grandes villes françaises où la demande en termes de logement est très forte.
Le montant de la réduction de l’impôt sur le revenu peut atteindre 21% du montant total investi dans l’achat et la rénovation, et ne doit pas dépasser le seuil de 63 000 € d’investissement.
L’un des plus grands avantages du dispositif Pinel est aussi la possibilité de louer son appartement à l’un de ses proches. En même temps, le logement doit respecter des normes de consommation d’énergie domestique, selon le label « Bâtiment Basse Consommation ».
La Loi Cosse pour louer à prix raisonnable
La Loi Cosse permet aussi de réduire ses impôts, mais en investissant dans l’ancien. Cette loi répond à la situation critique des logements dans les plus grandes villes. Plus précisément, elle prévient la flambée des prix du mètre carré dans ces zones. La Loi consiste à mettre en place une convention entre le propriétaire du logement et l’ANAH (Agence Nationale pour l’habitat), où le premier s’engage à louer son bien à un prix raisonnable. Le plafond du loyer est fixé par zones géographiques. Se conformer aux exigences de la loi Cosse permet une réduction des revenus locatifs imposables de 15 à 85 %, en plus d’une gestion locative assurée et sécurisée.
Mais il y a aussi le dispositif du déficit foncier qui permet de s’avantager d’une belle réduction fiscale.
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FAQ
On parle de déficit foncier lorsque les revenus fonciers sont inférieurs aux charges imputables. C’est surtout le cas lorsque des charges d’entretiens et de réparations ont été réalisées. Ce qui occasionne virtuellement un impôt dû négatif. Ce montant sera porté au crédit de votre compte fiscal, et pourrait être remboursé étalé sur 10 ans.
Certains régimes de défiscalisation apportent des avantages non négligeables jusqu’à permettre à un contribuable de réaliser un investissement immobilier sans apport. Comment est-ce possible ? Cela se résume en deux étapes : l’investisseur finance l’achat avec un crédit immobilier et rembourse les mensualités avec les loyers perçus. La banque lui demandera quand même un apport initial au projet. Toutefois, cet apport ne dépasse que très rarement les 20%. Mais d’un autre côté, s’il investit en Pinel, 21 % du montant lui sera restitué grâce à une réduction d’impôt. Ainsi, en fin de compte, il aura acheté un appartement sans apport. Pour y arriver, il est donc nécessaire de savoir calculer à l’avance quelle est la rentabilite d’un investissement locatif.