Comment tirer son épingle du jeu avec la loi Denormandie ?

Présentation de la loi Denormandie

Contexte de création et entrée en vigueur de la loi

La loi Denormandie a été voté par le Sénat en décembre 2018 pour une entrée en vigueur au 1er janvier 2019. Elle vient compléter le dispositif Pinel déjà en place, avec le même principe de fonctionnement mais des critères géographiques différents. La loi Pinel avait pour principal objectif de favoriser l’accès au logement aux revenus les plus modestes et de donner un souffle nouveau au parc immobilier Français dans les quartiers les plus sensibles. C’est pour cela que la loi Pinel fonctionnait par zones (les zones Pinel) en fonction de leur niveau de « sensibilité ».
En revanche la loi Denormandie vise à rénover les logements vêtustes des centres-villes français avec pour but d’en améliorer la performance énergétique.

Fonctionnement de la loi

Le fonctionnement de la loi est simple. Pour tout achat d’un bien immobilier ancien, situé dans l’une des 222 villes françaises faisant partie du plan « Action Cœur de ville », l’investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt sur le montant net d’acquisition (prix du bien + montant des travaux effectués). Il devra louer son bien pour une durée minimale de 6 ans et bénéficiera d’un avantage fiscal croissant en fonction de la durée de location.

Conditions d’éligibilité en Denormandie

Tout contribuable Français peut réaliser un investissement immobilier en Denormandie. Il existe cependant des critères restrictifs et des règles à respecter pour être éligible au programme.

Conditions pour le locataire

La loi Denormandie vise à favoriser l’accès au logement aux plus démunis. Ainsi les revenus du locataire ou de son foyer fiscal ne devront pas dépasser un certain montant. Ce montant dépend de 2 facteurs :

• La zone dans laquelle se situe le bien (A bis, A, B1, B2) avec un plafond décroissant de A bis à B2
• La composition du foyer du locataire (Seul, en couple, avec enfants à charge…). Plus les ressources du foyer seront importantes, plus le plafond sera élevé.

Conditions relative au logement

Le logement doit se situer dans une des 222 villes du plan « Action Cœur de Ville » ou dans des villes ayant réalisé des opérations de revitalisation du territoire (ORT). Le logement doit être ancien, et rénové par des professionnels.

Les travaux éligibles

Pour bénéficier des avantages fiscaux prévus par le dispositif, le montant engagé pour les travaux doit être au moins de 25% de l’investissement réalisé pour acquérir le bien. Ainsi pour un bien acheté à 200 000€, il faudra entreprendre pour un minimum de 50 000€ de travaux de rénovation.

Les travaux seront impérativement être réalisés par des professionnels et devront améliorer la performance énergétique du logement. Le propriétaire aura ainsi 2 alternatives :

• Améliorer d’au moins 30% la performance énergétique du logement
• Réaliser au moins 2 travaux parmi les 5 suivants : isolation de combles, changement de chaudière, isolation des murs, isolation des fenêtres, changement de production d’eau chaude.

Pourquoi investir en loi Denormandie ?

L’intérêt d’investir dans de l’ancien

La loi Denormandie prévoit un investissement dans des logements anciens. Cela présente plusieurs avantages :

• Les logements anciens sont souvent placés dans des moyennes ou grandes villes, où la demande locative est plus forte.
• Même si les logements sont anciens, il seront modernisés par les travaux effectués et auront une performance énergétique intéressante, ce qui est très attractif pour les locataires et pourrait générer une plus-value lors d’une éventuelle revente.

Les réductions d’impôts Denormandie

Pour calculer la réduction d’impôts offerte par le dispositif il faut partir d’un prix de revient net du logement. Cela revient donc à cumuler aussi bien le prix d’acquisition que la globalité des travaux effectués pour la rénovation de ce dernier. La réduction d’impôt dépendra de la durée de location du bien. Elle s’établit comme suit :

• Pour une durée de location de 6 ans, la réduction s’élève à 12% du prix de revient net du bien
• Pour une durée de 9 ans, elle s’élève à 18%
• Et enfin pour une période de 12 ans elle monte à 18%. Il s’agit de la réduction fiscale maximale prévue par le dispositif. Le calcul de la réduction d’impôt Denormandie s’opère à partir du prix de revient net du logement. Ce prix comprend l’ensemble des sommes versées pour acquérir le bien y compris les dépenses de rénovation.

Conclusion sur la loi et conseils pour réussir son investissement

La loi Denormandie est-elle intéressante ? Sans aucun doute oui. Venant compléter la loi Pinel, celle-ci présente de nombreux avantages :

• Il est possible d’investir dans une ville de taille moyenne, là où la demande locative est forte, et où l’investissement d’un point de vue immobilier aura de grande chance d’être rentable (contrairement aux biens situés en zone Pinel pour lesquels l’aléa est plus important).
• Investir dans de l’ancien permet également souvent d’acheter un bien moins cher que dans le neuf, ce qui peut constituer un investissement très intéressant surtout si le bien est acquis en centre-ville.
• En réalisant un investissement en Denormandie, il vous faudra réaliser des travaux de rénovation énergétique qui donnera une nouvelle vie à votre logement et vous permettra de le moderniser et de lui faire significativement augmenter sa valeur (dans le cas d’une revente par exemple)
• Et enfin, point non négligeable, vous bénéficierez d’une déduction d’impôts sur les travaux effectués.

Attention néanmoins à bien réfléchir à votre projet. Encore aujourd’hui beaucoup de contribuables se jettent dans un investissement immobilier sans préparer correctement le projet. Réaliser un investissement locatif en Denormandie requiert toutes les précautions qui valent pour un achat immobilier classique (se renseigner sur la zone, la tendance du marché, la demande locative…). Enfin il faudra également intégrer dans votre calcul les éléments suivants :

• Vous devrez réaliser des travaux pour au moins 25% du montant de votre investissement. Ce montant doit donc être pris en considération.
• Les travaux devront être réalisés par des professionnels et nous vous conseillons fortement de faire des devis avant même d’acheter votre bien.
• Enfin prenez garde également aux plafonds de loyer en fonction de la zone d’acquisition.

Comme tout projet d’investissement, la loi Denormandie présente de nombreux atouts mais également des limites et des risques qu’il convient d’évaluer et d’appréhender afin de s’assurer que l’investissement pourra être rentable. Il est encore trop tôt pour faire un bilan de ce dispositif, puisqu’il n’a été lancé qu’en janvier 2019, mais il y a fort à parier qu’il a encore de beaux jours devant lui.