Classement des produits de défiscalisation des plus risqués aux plus sécurisés

Si investir dans le but de défiscaliser est une opération financière qui a le vent en poupe, cela n’en demeure pas moins une opération risquée. Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation, notamment immobiliers mais avant de se lancer, il convient de s’informer sur le fonctionnement des différents mécanismes et de déterminer quel sera le plus adapté à sa situation personnelle.

Les risques liés à la défiscalisation

Comme pour tout investissement financier, la réalisation d’une opération de défiscalisation comporte plusieurs risques.

• Le risque immobilier

Le risque immobilier est directement lié à l’achat du bien immobilier. Il n’est pas ici question de défiscalisation mais bien de l’achat classique d’un bien et des risques qui en découlent. Ces risques sont multiples :

• Réaliser une moins-value à la revente : en effet, le bien acquis pourrait se déprécier avec le temps, et si vous décidez de le revendre pour pourriez réaliser une moins-value qui viendrait annuler toute ou partie des bénéfices engendrés (réductions fiscales, revenus locatifs…)

• La gestion locative : certains locataires sont de mauvais payeurs et il n’est pas à exclure que vous soyez dans l’obligation de courir après vos locataire pour récupérer vos impayés.

• Les revenus locatifs : avant d’acquérir un bien il vous convient de vous renseigner sur les différents plafonds de loyers appliqués à votre zone afin de ne pas avoir de mauvaises surprises. Vous pourriez avoir une rentabilité locative plus faible que celle espérée.

• Le risque financier

Comme tout investissement il existe le risque financier, c’est-à-dire le risque de perte d’une partie du capital investi. Il existe également un autre risque financier, celui lié au taux d’emprunt si vous avez choisi un taux variable.

• Le risque fiscal

Le risque fiscal est un risque difficile à évaluer pour le contribuable. Etant lié aux dispositions légales en vigueur, il lui conviendra de se rapprocher d’un expert fiscal qui saura l’éclairer sur les différents mécanismes de défiscalisation et sur les risques encourus.  

Les principaux risques d’une opération de défiscalisation ayant été présentés, nous avons décidé de sélectionner 5 d’entre elles et de les classer de la plus risquée à la plus sécurisée.

 

Classement des opérations de défiscalisation en fonction de leur niveau de risque

1 FCPI et FIP en pôle position des produits les plus risqués

Les fonds de capital-investissement FCPI (fonds commun de placement dans l’innovation) et les FIP (fonds d’investissement de proximité) sont des placements financiers permettant une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 4 320€ de réduction d’impôt sur le revenu par an. Ce montant s’applique pour un couple et est réduit de moitié dans le cas d’un célibataire.

Si ces placements peuvent être intéressants d’un point de vue fiscal, l’investisseur devra toutefois :

• Conserver ses parts pour une durée minimale de 5 ans
• Attendre la liquidation du fond (entre 8 et 10 ans en moyenne) pour récupérer son investissement.

Cette opération est risquée dans la mesure où elle nécessite de conserver son placement pour une longue durée. Elle est donc à conseiller aux investisseurs ayant un fort capital et qui seront à peu près certains de pouvoir laisser leur investissement dormir pendant de nombreuses années.

2 LMNP : la location meublée non professionnelle

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif de défiscalisation accordée aux contribuables qui investissent dans des résidences (résidence de tourisme, étudiantes, EHPAD…). Pour être éligible il faudra :

• Ne pas être inscrit au RCS
• Encaisser une recette locative n’excédant pas 23 000 €

Les revenus locatifs du contribuable devront être inférieurs à ses revenus d’activité (afin de ne pas être considéré comme loueur professionnel). Il pourra opter pour le régime LMNP réel simplifié ou le microBIC avec un abattement de 50%. Un des intérêts principaux du statut LMNP est qu’il permet de déduire énormément de frais de ses revenus locatifs ce qui peut aboutir à un impôt nul voir négatif.

 

Le LMNP demeure toutefois un investissement risqué. En plus de supporter les risques classiques liés à tout investissement immobilier, le contribuable devra confier son bien à un gestionnaire. Ce dernier prendra en charge toute la gestion locative. Ainsi, la réussite de l’investissement dépendra en grande partie du sérieux et de la fiabilité de ce dernier. Bien choisir son gestionnaire locatif est donc essentiel pour réussir un investissement en LMNP.

3 La loi Girardin pour les investissements dans les DOM-TOM

La loi Girardin a été créée pour inciter les contribuables français à investir dans les DOM-TOM. La loi se décline sous 3 formes :

• Les investissements industriels (Girardin industriel)
• Les investissements fonciers agricoles (Girardin agricole)
• Le logement social (Girardin social)

Le dispositif offre une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 50% des montants investis. Attractif à première vue, un tel investissement n’en demeure cependant pas moins sans risque. Pour les 3 formes de Girardin l’investissement devra être conservé pour une durée minimale de 5 ans.

• Dans le cas d’un Girardin industriel, l’investisseur, en devenant associé sera solidairement responsable de la société et de ses éventuelles dettes
• Le Girardin agricole est quant à lui moins risqué car il consiste à investir dans l’agriculture et non dans une entreprise. L’investissement devra néanmoins être conservé 5 ans.
• Concernant le Girardin social, les risques sont liés principalement à la gestion locative, car il est en effet compliqué de gérer à distance cet aspect-là. Il faudra donc passer par un intermédiaire de confiance.

 

4 PERP : LE PLAN ÉPARGNE POPULAIRE

Le plan d’épargne retraite populaire (PERP) est une solution d’épargne permettant de se constituer un capital pour la retraite. La réduction d’impôt sur le revenu est directement liée à votre tranche marginale d’imposition.

Prenons un exemple :

Vous avez un plafond déductible de 20 000€ et êtes imposé à 45%. Si vous versez 20 000€ sur votre PERP vous obtiendrez une économie d’impôts de 9 000€. 

La réduction d’impôts peut donc être conséquente, cependant ce placement possède un risque : vos fonds sont bloqués jusqu’à votre retraite. Pour les récupérer il existe 2 possibilités :

• La sortie anticipée : vous êtes en surendettement, votre conjoint est décédé ou votre entreprise a fait faillite.
• La sortie à l’échéance : vous avez atteint l’âge de la retraite et vous obtiendrez votre épargne sous forme de rente viagère.

5 La loi Pinel pour investir dans les logements neufs

Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 % du montant investi, avec un plafond annuel d’investissement de 300 000€. Extrêmement populaire auprès des contribuables français cet investissement s’avère souvent être très rentable. Il nécessitera cependant de louer son bien pour une durée minimale de 6 ans et comportera tous les risques évoqués précédemment liés à la réalisation d’un investissement locatif.

Notre conclusion sur ces dispositifs de défiscalisation

Une opération de défiscalisation risquée n’est pas nécessairement une opération à fuir et vice-versa. Les risques peuvent être appréhendés, calculés, anticipés et limités. Dans le cas par exemple d’une opération immobilière, il est parfaitement possible de choisir une opération dite « risquée » si les risques ont été pris en considération. Se renseigner sur la zone d’achat, sur la fiabilité d’un éventuel gestionnaire, mais surtout incorporer le risque dans le calcul global de la rentabilité sont des étapes indispensables pour un investissement réussi. Même si certains investissements sont plus risqués que d’autres, seule une étude au cas par cas réalisée par un professionnel vous permettra de réaliser un placement réussi avec des aléas maitrisés.